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專家評論 | 2022-04-26 08:30

葉敬誠: 樓花按揭不可轉按的附加風險

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香港的樓花買賣制度完善,每年一手市場中約九成單位推出時尚未落成。在按揭方面,配合樓花買賣的是衡平法按揭(Equitable Mortgage,行內簡稱EM),同樣行之有效。但有一些時候,順利取得EM,也會有意想不到的問題出現。

按揭是以物業業權作抵押的貸款。有趣的是尚未落成的物業(即樓花)也可作抵押,在此種情況下,貸款機構取得的是衡平法下的權益,待物業落成,借貸雙方會另行以法定押記(Legal Charge)取代衡平法按揭。不論樓花的落成時間提早或延誤,一般也不會有大問題。但最近卻有個案顯示,樓花延遲落成,可能會令部分業主大失預算。

某新盤在2年前開售,樓花期2年,當時發展商有向買家提供首2年利率較低(P-)、優惠期後利率增至P+的即供一按。當時多位業主選用此安排入市,並順利借取一按,並在樓花期內持續供樓。此批小業主的如意算盤,是在樓花期內以接近銀行P按利率的EM一按供樓,待優惠期完結,便順便轉按至銀行,避免支付優惠期後相對較高的一按利息。

如果一切順利,以上計劃在執行上本來沒有大問題。但最終物業延遲落成,未能準時交樓。由於未取得滿意紙,物業仍是樓花。對一按借款人來說,最大的問題是樓花期內,買家所有的也是衡平法下的權益,尚未正式取得物業業權。直接的結果就是選用有關一按的業主,不能在物業落成前轉按,而原有一按的優惠期已過,自然便要捱貴息。個別例子,借取480萬元的一按,在首2年優惠期月供約2.2萬元,優惠期後,月供會升至3.6萬元。

物業延遲落成並非小業主的問題,但他們卻要承擔後果。在按揭上,即使因項目延遲落成,令借款人未能按原有構想轉按,小業主也無從向發展商或指定財務公司要求賠償。

在上述例子中,由於物業工程延遲的情況並不嚴重,估計借入發展商一按的小業主,多捱一、兩個月貴息已可順利收樓、再部署轉按至銀行。但要留意的是,樓花延遲交樓並不罕見,個別情況可延遲多個月,如果發展商有合理理由(最常見為惡劣天氣)、獲認可人士同意,是可以延遲交樓而毋須向買家作出補償。對於選購樓花,並考慮先用發展商即供一按,日後再部署轉按的準買家來說,宜考慮相關風險再作出按揭選擇。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁