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專家評論 | 2021-11-12 08:30

蘇振顯: 土地行政制度

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香港每幅私人土地都有一份地契,在土地批出或出售時政府與業主簽訂。地契上有一個明確年期,所以業主與政府之間的關係是租戶與地主的關係,這是一個建基於地契的契約關係,香港的土地政策亦是在這基礎上推行。一般土地政策毋須經過立法,例如近年推出的活化工廈、土地共享等政策,都是以政策方式推行。

通常的程序是政府先審視有關土地情況,在內部研究,有需要亦諮詢有關政府部門,例如規劃署、運輸署、社會福利署等,再將建議呈上政策局考慮審批,有時會作一些公眾諮詢,最後由行政會議通過,跟着就向社會公布及介紹推廣。因為土地政策會牽涉到不少利益,所以大都會事先保密,以免有人從中獲取利益。

筆者在地政總署任職總產業測量師時,曾參與土地政策制訂,熟悉整個程序。土地政策的執行部門是地政總署,所以土地政策由地政總署負責𨤳定,因為政策公布時亦同時公布執行申請細節,所以一份土地政策的執行細節及申請程序亦是非常重要,必須符合專業例如估價等要求,需要小心制定及說明,以免出錯。

一般土地政策的制定都是政府主動因應社會需要及市民的要求而制定。以最近的土地共享政策為例,就是因為要增加公屋供應,為鼓勵業主及發展商交出私人土地以作公屋及私樓共同發展,以公屋七分私樓三分比例為基礎。但亦有一些情況是由團體及學會等主動提出,獲得政府接納而採用。

筆者2008年任英國皇家特許測量師學會(RICS)香港分會主席時,就因應香港工廠大量北移,而導致工廈空置及違規使用等情況出現,不少工廈違法作住宅、食肆、補習社、War Game和Band房等用途,會引起消防及其他安全問題。

RICS就聘請顧問公司做了一份詳盡報告,建議放寬工廈的工業用途,以活化工廈,將空置的工廈作有意義及合規格的用途,達到地盡其用及預防意外發生。這份報告交政府一年後,得到政府接納及公布推行活化工廈政策。

政策公布後,社會反應正面,帶動工廈提高使用率,令工廈交投活躍及升值,成為基金投資者的投資對像,這是一個由民間提出而政府接納推行的土地政策成功例子。

蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理