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專家評論 | 2021-08-31 08:30

葉敬誠: 置業階梯的概念問題

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特首出席《施政報告》諮詢會,指從綠置居、居屋到首置上車盤,現時已有完整的置業階梯以切合不同人士的需要及能力。問題是,如果置業階梯已經完整,為何市民在住屋問題上仍是諸多不滿?

表面上,售價由高至低,從私人住宅到綠置居,似乎已對應不同家庭的負擔能力,但此個完整階梯的「寬度」明顯不足。

以教育比喻,假設香港人口不變,而由幼稚園、小學、中學至大學,每個學年的學額只有1000個,階梯看來也很「完整」,但卻迴避了學額不足的問題。在1991至2000年,資助房屋年均落成量逾1.8萬個;現時是三個資助房屋計劃,每年加總的供應量不足1萬個。加上私樓供應也不足(官方新目標每年約1.3萬個單位,較近年吸納量逾1.5萬個為少),自然難以紓緩住屋問題。

其次,置業階梯的說法,隱含了市民應該逐漸向階梯上層移動的價值觀,一定程度上鼓勵了市民以「購置私樓」為終極目標。但環看世界,我們理應知道情況不必如此,新加坡八成人口住在公營房屋,環境也令多數香港人羨慕。

在回歸之初,當港府的長遠目標是大量供應,長期願景是令八成家庭居於自置物業。在預期供應大幅增加,政府又認定置業比例高有助提高市民歸屬感時,言文上鼓勵市民換樓向上流動,可說合情合理。

不過,當前自置物業比率只約51.5%,較2004年高峰54.3%下跌,而中短期也看不到供應可大幅增加時,還開口埋口置業階梯,便顯得甚為奇怪。

說到底,現時房屋政策的最大問題可能不是「置業階梯是否完整」,而是供應根本不足。政府最新的建屋目標平均是按年供應4.3萬伙,討論當中可分多少層級,可說是搔不着癢處。

還是回到基本,討論如何增加住屋土地供應吧!

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁