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專家評論 | 2021-08-03 08:30

葉敬誠: 樓價突破高位之後又如何?

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以上周中原城市指數計,樓價與2019年中的高位差距不足1%。由於二手市場仍頻傳破頂成交,估計指數再創新高只是時間問題。但破頂還破頂,樓價卻未必會出現一飛沖天的走勢。

雖然近日一、二手成交量有放緩的現象,但樓價指數反映的是二手成交,而二手成交近來屢屢出現打破屋苑紀錄的高價成交個案,如無意外,月內樓價指數便會打破2016年6月的紀錄。指數破頂,或會有心理影響,例如推動部分仍在猶豫是否入市的買家加快入市步伐。惟破頂之後,樓價是否有足夠動力再創新高,卻要看基本因素。而暫時看來,樓價破頂後再上,要面對眾多阻力。

第一個阻力是息口走勢,2008年金融危機之後資產價格上升,主要原因是各國央行放水。不少分析都指出,作為央行,聯儲局不會希望利率長期維持於近零的水平,失去以利率升降調節經濟的工具。而在經濟好轉的情況下,聯儲局也不會長期維持量化寬鬆政策。早前美國聯儲局多次明示暗示將收水,如果順利執行,泊駐香港的熱錢規模會減少,拆息亦可能上升,屆時推動樓價的動力料會轉弱。

當然,近日美國疫情又轉嚴重,令人懷疑經濟是否可順利復甦。一旦經濟增長放緩,收水和加息的步伐也會放慢。

第二個阻力是新樓供應。香港過去10年的住宅供應嚴重落後於需求,是樓價長升長有的主要原因之一。但近日土地政策似有轉向的跡象,政府收回多幅私人土地作公屋發展,以及推出數年、無人問津的土地共享先導計劃接獲首宗申請。

而在中央官員明示要處理房屋問題、選舉制度又大幅度改變後,日後政府無論是要發展郊野公園、抑或是推動填海,阻力都大大減少。如果市民看到5、6年後供應將大增,現時追價入市的意欲料會減少。

第三個因素是移民。雖然港府說自己無統計港人外移的數量,但截至去年10月,中小學一年內流失約1.54萬名學生。觀乎中、小學學生減少的規模,大概可反映移民潮的趨勢。如果本地中產持續外流,多多少少會影響住屋需求。

要留意的是,除了美息走勢仍是難以預測之外,房屋供應增加、港人移居海外,似乎都是會持續一段時間。在此情勢下,樓價即使在今年突破高位,也不見得有更強的動力維持長期升勢。只是供不應求的情況一時難以扭轉,人口政策方面,估計中央及港府會持續增加國內人口移居香港,樓價也難明顯下跌,未來一段長時間,樓價窄幅橫行的可能性會較高。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁