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專家評論 | 2021-01-07 08:30

蘇振顯: 如何釋放祖堂地

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近年來祖堂地不斷有社會人士提及,主要原因是祖堂擁有大量新界土地。有意見認為現時香港土地缺乏,空置的祖堂地應釋放出來,交由政府或發展商作發展,以滿足短缺的住屋需求。

最近有一篇文章談論到祖堂土地出售問題,因祖堂土地出售程序上必須民政專員批准,而現時情況是除非全體祖堂成員同意,否則民政專員不會輕易批准出售祖堂土地,特別是有成員反對出售的個案。評論者認為民政專員應行使酌情權批准出售祖堂土地,讓珍貴的土地得以發展。

有關祖堂土地的出售,可從幾個角度討論。首先是祖堂土地是私有產業,產權是受到法律保障,不可因某些情況而強迫祖堂出售土地,當然如果土地是作公眾用途,例如道路或公屋等發展,政府可根據土地收回條例來徵收。過往有不少新界祖堂土地已被徵收作公眾用途,祖堂方面亦遵守法例,收取土地賠償不作反對。除此之外,不少祖堂土地亦是根據合法程序在取得成員及民政專員同意後出售予發展商作土地發展,完全符合法例及市場規律進行。

第二個情況是祖堂有成員反對出售土地,民政專員是否需要行使酌情權批准出售祖堂土地,這個情況是有爭議的。首先從祖堂成員看出售土地的問題,祖堂的成立是要保存資產在宗族之內,讓後人可得到護蔭,祠堂祭祖儀式可世代持續。若土地出售後所得全分發給族人或管理不善而失去,則違反幾百年前祖堂成立的宗旨,以及後人再不得到祖堂的護蔭。所以祖堂成員有人反對出售祖堂土地是有重要的原因,並不一定是私人利益的情況,用少數服從多數的方式處理反對,未必是合理的方法。

此外,民政專員應否行使酌情權的問題也是十分複雜,一般來講反對出售祖堂成員一定有他們的理由,例如上述不想變賣祖業的原因。又或者對現任司理不信任,覺得買賣過程有不當的懷疑,筆者在新界工作期間不時聽到這些傳聞。民政專員若行使酌情權批准出售祖堂土地,首先他面對十分大政治壓力及投訴,認為他偏幫某方,反對方亦可提出司法覆核,令他捲入司法訴訟中。又或者反對方認為土地買賣過程不當,向ICAC投訴而又成立個案調查的話,他更加麻煩。

所以種種原因都會令民政專員不輕易行使酌情權,這亦是政府官員明哲保身無可厚非的做法。就算法律界人士認為民政專員應根據公法及行政法正當行使酌情權,亦是強專員所難,可能專員的上司亦未必同意在這樣的情況下行使酌情權,特別是如果土地買家是大地產商的話,更加讓人有話柄。

在現時的程序法制下,可以理順祖堂不能輕易出售土地的現況,而筆者認為只有通過法律程序規範祖堂運作,讓祖堂組織跟上時代,才是永久解決祖堂這個歷史問題的正路。

蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理