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專家評論 | 2020-11-06 08:30

蘇振顯: 土地共享計劃反應欠佳因由

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土地共享計劃由今年5月推出至今已差不多有半年,但發展商反應並不熱烈,暫未有正式申請交予政府,筆者之前有兩篇文章探討過這計劃的技術及財務問題,這次可從發展商或業主角度看看這個計劃。

從發展商角度來看,利潤是重要考慮,社會責任只是附屬的次要考慮,所以這個土地共享計劃可以提供多少公共房屋,只有房屋署有最大的興趣知道。發展商只需要知道這個計劃在評估發展時間、困難度、費用和風險等後,有多少利潤及利潤是否合理。

首先,從時間看,土地共享計劃整個過程一定要比業主單一發展時間長。因為要通過發展局土地共享辦事處、城規會和地政署等批准,還有需要很多技術報告,例如交通和環保等都要在發出地契前做妥,在一般土地發展過程,這些顧問報告是在批出地契後才需要。

另一個時間因素是發展個案涉及公屋,所以整幅地的基建包括土地平整、道路設計、污水處理和交通配套都要事先得到政府同意,其中有非常多技術及設計問題要解決後才可以簽地契。以前的公私營合作項目在地契上附有數十頁的技術要求(Technical Schedule),但以前的公私營合作項目因為是官地投標出售,所有技術條款都是政府單方面決定,不用花時間討論,如果要花時間相討是十分不容易。

另外,從發展商角度看三七分樓的設定,政府方面的說法是三七分是基於在政府規劃上公私營房屋土地是三七分,但這個只是純規劃上的隨意設定,並沒有在財務及發展商角度上研究過三七分是否可行,這類公私合營計劃風險是比純私人發展項目大很多。

首先是發展商要先付出一筆發展顧問費用,而這筆費用政府是不會完事後補償,發展商要負責收地及清理費用,而這筆費用可以非常龐大及要收地完成很長時間後才知道實數。此外,基建費用雖然政府會在補地價上扣除,但除非有通賬調整機制,否則在工程進行幾年後也有通賬加大支出的風險,考慮過上述情況,三七分會令到利潤少而風險大到不成比例。

除非發展商無其他項目選擇,否則優先次序不會很高,如果要吸引發展商參與這計劃,政府要考慮是否要把比例彈性定在三七至五五之間。

土地共享計劃是由發展局策劃及公布,從內容看似乎無土地發展經驗的官員參與制訂,例如在補地價的要求上有些地方不符地政以往正常做法,筆者在上兩篇文章已有提及。在計劃未公布前半年曾有機會和地政部門閒談,發覺負責執行這計劃的專業部門,也未有參與這土地共享計劃的制訂,似乎是純粹由政策部門拍扳,未有執行部門審視執行時的可行性,這政策制訂過程並不理想。

蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理