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專家評論 | 2020-05-05 08:30

葉敬誠: 樓市的平行時空

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受疫情影響,市場憂慮經濟衰退、失業率上升,股市已經大幅調整。但與此同時,樓市彷如處身平行時空,首季樓價只是微調2%,在「限聚令」之下,新盤成交量維持;二手更是接連出現新高成交。為何樓市可以在眾多資產中「獨善其身」?

其中一個常見的答案是,樓市一樣受整體經濟影響,只是它的反應速度,較其他資產為慢(所謂「股市行先樓市半年」之類)。換言之,樓市只是應跌未跌。此觀點或可解釋為何經濟下調初期樓價跌幅較少,但解釋不了為何近日樓市的表現似乎是在緩慢升溫。

另一個較有創意的見解,是「沙士經驗」。2003年沙士疫情完結,正好遇上樓價回升。一些人腦中會形成「嚴重疫情後樓價會升」的想像。結果此次疫情,罕有業主平讓放盤,反而不乏買家追價入市。

不過,要留意就算「疫情過後樓價一定會升」成為港人普遍信仰,也要信徒有心有力才可出現「業主不肯平賣」、「買家願意追價」的現象。1997年樓價隨亞洲金融風暴調整,同期按息一度高達10厘。其後名義按息回落,但香港進入通縮,實際按息高逾10厘;加上租金下調,在此種情況下,持貨較重的業主根本守無可守,惟有放盤求售,趨勢一形成,樓價便跌過不亦「落」乎。

雖然坊間永遠有意見認為樓價是被投資者炒高。但過去10年,按揭逆周期措施加上印花稅辣招,客觀效果是住宅樓市的投資行為大為收歛。持貨者不是用家,就是較有財力的投資者(現行的壓力測試,會令持有兩個或以上按揭物業的業主,總供款限制在月入三成多以下);加上按息仍然處於低息期,計算通漲後,甚至仍是負利率,此等環境都在鼓勵業主持貨。而在同類單位的按揭供款與租金相若的情況下,準買家仍可能趁樓價微跌而入市。

要留意的是,「業主持貨能力較之前樓市高峰期更強」是「現在式」。沒有人可以保證情況在未來會持續。有意入市的準買家更應該留意自己行業的小氣候,就算認定樓價抗跌力超凡,也應該在評估自己未來就業前景相對穩定的情況下,才好作出入市決定。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁