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專家評論 | 2020-01-20 08:30

余錦雄: 回顧去年甲級寫字樓市況

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2019年剛剛過去,今日想回顧並檢討一下甲級寫字樓的市場狀況。去年下半年受到本港政治事件及中美貿易戰影響,商廈全年租售價均有明顯跌幅。

根據一間顧問公司的研究部發表的報告指出,去年甲級與乙級商業大廈分別下跌6.1%及5.7%。而其中個別區域例如金鐘及上環跌幅更高達雙位數字。報告同時指出,去年的商廈市場表現在上半年原來是穩定樂觀的,但踏入6月開始,受到各種因素影響,租售價急跌,成交量也大幅下滑。大宗成交去年全年只錄得962宗買賣,按年挫53.9%,創1996年有紀錄以來的新低,成交額僅466.9億元,亦按年跌59.9%。

租金方面,一向以來,香港的甲級寫字樓由於供不應求的關係,都是年年上升,更處於世界第一的位置。

何謂甲級寫字樓?一般解釋為頂級商業大廈,設計、設備及配套設施都達到最先進水平,可以說是辦公室大樓之中級數最高的商業大樓。而這些大樓大多位於在高級辦公地區中,而香港的甲級寫字樓大多數位於中環,亦有位於灣仔、銅鑼灣、鰂魚涌或九龍站及官塘與其他個別地區等。

據資料顯示,香港中環地區在全球的甲級寫字樓市場當中仍是租金數一數二。相對中國內地其他城市,差距極大。就算比較鄰近新加坡地區租金亦超出不小。

雖然中環地區的租金能定於頂尖水平,但由於受到中美貿易戰和近日社會運動的持續影響,使得本港經濟接二連三受到不少打擊。過去幾個月,一反供不應求的常態,中環地區的寫字樓空置率增加了不少。現時中環地區的寫字樓空置率更達到7%至8%,可以說是14年以來的最高。相信由於貿易戰和社會動盪的關係,有不少跨國企業都選擇放慢腳步,因此造成了寫字樓的租務市場受到影響,從而達到空置率增加。

同時,亦有一些公司選擇把自己的業務轉移到核心區以外的地方。因此,在現時持續不明朗的經濟和社會情況,甲級寫字樓的租金正不斷下降或下調。

資料顯示,中區的租金比對高峰的時間,跌幅已達到4%至5%。不過,金鐘甲廈租金去年大跌約15%,全港最高。現時上環及金鐘租售價已經差不多重返2017年水平。而由於受惠高鐵通車效應,九龍站及尖沙咀去年僅跌約3%,東九龍由於漸趨成熟,更逆市輕微上升,表現較港島核心區好。

展望今年,甲級寫字樓的租金應該會持續下降或停留在一個相對略低的水平,全年可能會再下調5%。而縱觀未來社會狀況與經濟的創傷,雖然有中美達成初步貿易協議的好消息,但相信短期內亦應該不會有所上升或改變。

余錦雄
香港測量師學會前會長