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專家評論 | 2020-01-07 08:30

葉敬誠: 新盤付款方法選擇

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2020年第一個一手樓盤銷情理想,發展商推出的300多個單位首輪售出逾九成。成交暢旺,究竟是因為此新盤開價吸引,抑或整體購買意欲回升,有待觀察,但成交中,出現建築期付款佔大宗的情況,應該已反映一定趨勢。

截至本星期一中午,相關新盤在成交紀錄冊有365宗成交紀錄,當中55宗選用45天即供成交,310宗選用建築期成交,即選用建築期付款的買家,比例達85%。

過去的新盤中,選用即供或建築期付款的比例並無一定,主要視乎樓花期、不同付款安排的折扣率。但由於即供期付款的折扣通常較多,在一般情況下,發展商開售樓花盤,買家較傾向選用即供付款。

不過,近年兩個政策變化卻改變了買家的偏好──其一是按揭壓力測試的計算,持有一個未供滿物業而以即供付款購買樓花,在為樓花物業申請按揭時,需要把新舊物業的按揭一併計算,此舉令眾多打算樓換樓的業主因為難以通過壓測,惟有選擇建築期付款,待新居臨近入伙時,出售舊居以便通過壓測。

第二個政策因素是按揭保險,按揭保險放寬適用範圍後,如申請人購買的是未落成的物業,只可選擇建築期付款,待物業落成才取用按揭。換言之,以即供付款購買樓花,已不可申請按保。對於有意以按揭保險入市的買家而言,要購買樓花,便只好選擇建築期。何況上述新盤的付款安排中,發展商亦只為建築期買家提供一、二按,進一步削減了買家選用即供付款的誘因。

值得留意的是,上述新盤的發展商是去年賣樓成績最佳的大發展商,資金回籠慢一點,影響未必太大。但對於中小型發展商來說,如較多買家選用建築期付款,對資金回籠減慢,對現金流的影響便較大。在買家而言,亦要留意,以建築期付款購入單位,萬一物業臨近入伙時估值下跌,便未必可借足需要的按揭金額以完成交易。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事