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專家評論 | 2019-12-19 08:30

王美鳳: 新按保保費計算與轉按

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目前按揭保險計劃分為新按保和原有按保範圍,所收取的保險費用有所不同,新按保的保險費較原有按保增加15%,按證公司提供的保費表共分四個,分為表一、二、三和四。

其中,表一和表二顯示原有按保的保費率;表三和表四顯示新按保的保費率,保費依據所選的按揭成數、按揭年期、繳付方式(一次性或每年支付)及保險範圍而釐定。以一次性支付保費為例,選用八成按揭25年期,原有按保的保險費為按揭額2%,若屬於新按保例如是超過600萬元物業承造八成按揭,保費率提高至2.3%,即15%增幅。

表三和表四的分別在於保險範圍,若果銀行提供的基本按揭成數達六成,新按保的保費可參考表三(保險範圍由按揭成數60%以上計),若果銀行提供的基本按揭成數不足六成,新按保的保費便依據表四(保險範圍由按揭成數50%/40%以上計)。按照現行措施,若單位價值超過833.33萬元,按揭成數已不足六成,例如850萬元的按揭額上限為500萬元,按揭成數是58.8%,保費表便依據表四,同樣是八成按揭25年期的保費率調高至2.62%。

由於保險範圍略為增加,保費率亦會稍為調高。根據現時樓按規定,如已有未供滿的物業又或已就其他按揭作為擔保人,有關樓按申請便會列為二套房按揭,基本按揭成數會被扣減一成至五成,這類情況的保險範圍亦是由按揭成數五成計,保費率以表四計算。例如申請人已是兒子物業的按揭擔保人,他購買一個700萬元單位承造八成按保,保費率同樣以表四計的2.62%。

八成與九成按保的保費差幅頗大,透過新按保承造八成按揭、30年供款期,保費為貸款額的2.47%;若轉為九成按揭,保費率增加一倍至5%。保費看似相當高昂,事實上,按揭保險公司會因應申請人的信貸狀況及風險評估而提供保費折扣。用家普遍選擇一次性付款方法支付保費,原因是可獲保費折扣及加借入按揭額一併供款。

以中原按揭近日獲成功批出按保的客戶個案為例,保費折扣以六折為主。以一個案為例,買家購買一個750萬元單位申請九成按保、30年供款期,保費率獲成功批六折降至貸款額3%,由於壓力測試下的供款佔入息比率達62%,高於既定要求的60%,保費增加10%至3.3%,但仍較原訂保費率5%為低。

新按保範圍除了適用於新造按揭,亦適用於不涉及套現的轉按申請,對於一些早年採用發展商一按的用家,便可透過新按保轉用銀行低息按揭。發展商提供的高成數一按的低息優惠期一般在兩三年後完結,之後息率跳升至P減1%至P加1%不等,實際息率達4厘至6厘,為免負擔高昂利息,用家大多衡量轉按可行性。由高成數按揭轉按至銀行,例如是由八成按揭轉按至銀行提供之五至六成按揭,若非樓價已明顯上升,用家需補回幾成首期差額才可轉按至銀行,現時透過新按保,按揭成數可高達八成,用家便有較大機會用按保轉走發展商一按。

以一個案為例,買家於兩年前以750萬元購入一個新盤單位,採發展商八成一按上會,首兩年按息2.5厘,現時樓宇落成,按息亦跳升至P即5厘,每月供款由26917元增至34460元。現時樓價升值至830萬元,若轉按至銀行申請六成按揭,需補回首期差額約67萬元,現透過新按保轉按,根據按揭餘額申請68%按揭,按息現為2.5厘,連同保費借入按揭額,每月供款仍降至約2.73萬元,利息部分由2.35萬元降至約11930元。

不過,用家需留意申請新按保以樓價不高於1000萬元為限,轉按以當前估值計算按揭成數,換句話說,即使買家於3年前購入新盤單位時,樓價為900萬元,若現時樓價估值上升22%,至1100萬元,買家便不可透過新按保申請轉按。當然,市場上的新盤為數不少已超出1000萬元,故此新按保轉按只局限於部分涉及銀碼較細的單位。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理