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專家評論 | 2019-11-20 08:30

張聖典: 揭優質地皮造價新低之謎

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地政總署早前公布啟德第4A區2號臨海住宅地於上周由四家地產發展商組成的財團,以市場下限的近160億元、每方呎樓面地價13238元投得,創跑道區住宅地皮呎價新低紀錄。坊間有意見指地皮以低價成交是由於本地目前社會狀況不穩,經濟前景不明朗,導致發展商擔憂樓市市道下滑而調低出價。

然而,除了上述的社會因素,筆者認為,地皮本身條件亦是造價較低的重要原因。觀乎數幅已賣出而同樣位於跑道區的臨海住宅地皮,呎價介乎1.75萬至1.95萬元左右。而是次賣出的4A區2號地皮相比附近的其他臨海住宅地呎價有近4000元之差。此差別相信是由於地皮規模、位置,以及地契條款等因素造成。

第一,第4A區2號地皮規模屬數幅臨海住宅地中最大,面積接近20萬方呎,可建總樓面高達120萬方呎。從過往經驗看,大部分巨型地皮呎價相對中小型地皮而言都明顯較低。在發展商角度而言,發展巨型地皮不論在融資、銷售、風險承擔及項目管理靈活性等各方面都面臨較大壓力,在競投巨型地皮時計價會把上述風險計算在內。

第二,地皮雖然同樣位處跑道區臨海一側,但位置稍嫌接近內陸,直接影響物業落成後的景觀。從地圖所見,可知地皮海景相對其他跑道區中部的臨海地皮略遜一籌,而由承昌道與承豐道通道的空隙亦可看到前接避風塘的兒童醫院,從而影響地皮呎價。

第三,地契條款列明發展項目中需提供包括安老院舍、長者日間護理中心、長者鄰舍中心、綜合職業康復服務中心和中度弱智人士宿舍等合共超過5萬方呎的政府地方,屬相對其他附近的臨海地皮中最高。

由此可見,雖然社會目前狀況可能令發展商出價競投上有所保留,但第4A區2號地皮本身相對其他跑道臨海地皮略遜的條件,相信屬是次地價在經濟前景本不明朗的情況下創新低的主要原因。

張聖典
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)