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專家評論 | 2019-11-18 08:30

余錦雄: 施政報告的九成按揭

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新一份《施政報告》提出,房屋政策將會有一個新的措施,就是在首次置業的時候,市民如果所申請最高達九成的按揭貸款,將會由400萬元的樓價限額,提升到800萬元。而可申請最高八成按揭的樓價上限則由600萬元提升至1000萬元。

該政策最主要的目的是為了讓想要置業的市民,可以更容易及有能力購入屬於自己的房產物業。不過,這個政策是沒有同時增加房屋供應量的配套,現時住宅樓宇供應嚴重不足,相信於未來的10年,甚至更長時間,仍然不能改變。換句話說,每年能夠購入的新增加房屋數量,仍然不會改變。市民增加了按揭,在供應量毫無改變的情況下,只不過是間接成為維持極高樓價的其中一個因素,對幫助更多市民擁有自己的房屋,是沒有任何幫助的。

此舉儼如托市,加上現在香港動亂情況不單沒有停下來的跡象,更愈來愈激烈,如果市場的信心因為動亂持續有重大負面改變,真令人擔心大量負資產會再度重臨香港。

更深入的問題是,自樓市10年前暴升以來,為了確保金融安全,金管局先後推出多輪管制措施,限制過多的樓按借貸。今次政府大幅放寬按揭,實在令人不解。筆者覺得是反其道而行,並且可能增大本地的資產泡沫,令可能出現的「嚴峻的經濟局面」與金融體制,面臨更大風險。

政府今年上半年經濟報告指出,第二季的供樓負擔比率高達70%以上,遠高於1999年至2018年期間44%的長期平均數。另外,金管局最新的《半年度報告》亦指出,今年第二季家庭負債佔本地GDP比率達到75.5%,增加速度快於GDP本身。而持續5個月的暴亂,對第三季及往後的GDP肯定有重大影響。此時施行政策增加按揭比例高至90%,鼓勵大批置業能力不足的邊緣人士高位上車,又會否增加資產泡沫?

筆者認為,這個政策唯一可能產生的「好處」,就是短期內可以幫助年輕人首次置業。

最近青年人對政府極多不滿,評論都認為置業無望是主因之一。可能政府想通過令更多年輕人置業成為「有產階級」,減低激烈的負面情緒。但這個沒有增加供應量配套的刺激措施,效應肯定極為短暫,樓價更可能被推至更高,中長期只會製造更大的怨氣!

余錦雄
香港測量師學會前會長