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專家評論 | 2019-11-06 08:30

張聖典: 地王千億投資額 增融資風險

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今年9月中旬開始招標,將於本月22日截標的九龍連翔道與柯士甸道西交界的商業用地(九龍內地段第11262號),作為本港歷來最大規模的單一出售商業地皮,地價估算達史無前例水平,坊間估值由數百億至近千億元,定必成為本年度賣地表內最受矚目的賣地項目。

據賣地章程所載,這幅位於西九龍高鐵站上蓋的商業用地,地皮面積達約64萬方呎,地積比率約4.9倍,可建總樓面面積達約316萬方呎,指定作非工業(不包括住宅、倉庫及加油站,但包括酒店)用途。根據早前已獲批的規劃許可,相信項目將申請發展成大型平台商場及3幢甲級寫字樓或高級酒店。而由於地盤大部分用地被劃作「綜合發展區」,發展商需就項目向城規會提交總綱發展藍圖(Master Layout Plan),以確保項目一帶得到全面規劃。

是次地皮規模空前,可建總樓面超過300萬方呎,故發展項目所需的資金成本亦相當龐大。若以建築費每方呎4000至5000元計算,再計及地價和財務費用等,項目的投資總額或將超過1000億元。

由於項目投資總額龐大,直接導致融資風險上升;加上目前外圍經濟環境不穩,而賣地章程內又規定地皮上物業不可以分層形式出售,使投放的資金回籠壓力增加,相信沒有任何單一發展商能獨自競投發展。故預計地皮將由大型發展商合組財團入標,但另外鑑於本港經濟前景不明朗,地皮或有流標風險。

張聖典
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)