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專家評論 | 2019-11-04 08:30

余錦雄: 內地宏觀政策與樓市

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最近在北京召開十九屆四中全會。主要議程包括:堅持和完善中國特色社會主義制度、推進國家治理體系和治理能力現代化等若干重大問題。而當中民生與社會穩定必然是最首要考慮,而經濟發展就是當中重中之重。

中國經濟已經融入世界,在現今動蕩的國際大環境下,面對多方面的難題,中國很難獨善其身,必須認識以美國為首的西方國家從國家利益作出發點的各種政策,深刻了解各種可能的經濟陷阱,並且在政策制定上防患於未然。

在所有經濟政策中,金融政策對樓市的影響至為重大。今年以來,中國一系列密集的金融業改革開放措施陸續落地實施,旨在進一步提升中國金融市場開放程度;並且擴大自貿區範圍等。

今年首三季,中國的樓市,大致分為三個部分,一線城市如北京、上海、廣州及深圳等是一個部分,二線而經濟發展迅速的城市如成都、武漢、佛山等是第二個部分,其餘的就是第三個部分。總的來說,第一個部分一線城市的供不應求最為嚴重;相反,第三部分的樓市雖然部分仍然有輕微上升,但就銷售緩慢。如果全國眾多城市嚴重失衡,很容易衍生混亂,甚至產生管治困難。所以政策的大方向,一定是扶助相對落後的地方,而調控高度發展的城市。

有關樓市的政策,中國的態度會同時考慮兩個相反的方向,一方面防範房地產泡沫破裂,但另一方面卻要防範價格上漲過快引起泡沫放大的破裂;並且必須防範房地產下跌過快導致恐慌性拋售,從而使到金融市場動蕩的可能性。沒有適當的量化寬鬆金融政策支持,中國的房地產市場就很容易陷入資金鏈斷裂,甚至是產生房地產企業倒閉潮。這種形式的雙向調控,目標是希望達到既不向上突破,也不向下突破,保持一個穩定的房地產市場。

另外,目前大部分地方政府對土地財政的依賴十分嚴重,未來中國的金融政策,估計會加大力度去除房地產泡沫,逐步實施放棄用土地收益來支持地方財政的歪路,改為用其他資本市場的各項手段,包括資產證券法、發展創科企業及貿易產業,以至地方政府舉債等。

如果中美貿易談判沒有重大的脫鈎,就算吵吵鬧鬧,緩慢合作,相信中國的經濟仍然會穩步向前,而整個房地產市場,在適當的調控下,會慢慢步入有規範的良好發展。

余錦雄
香港測量師學會前會長