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專家評論 | 2019-09-10 08:30

葉敬誠: 「虛假」的H按選用數字

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過去數年,以拆息為基準的H按在多數時間均成為主導市場的按揭產品;而較傳統以最優惠利率為準的P按,使用比率偏低。不過,有人會說,現時的統計數字,其實「假假地」,未能反映真實的情況。

參考金管局的統計,7月新批按揭中,88.5%為H按,而P按只有9%。而過去數年,雖然有銀行調整H按的條件,例如上調H按利率,甚至表示不再提供H按而一度令個別月份的P按使用比率反超H按。但由於市場競爭激烈,當個別銀行需要爭取業務時,又再恢復增加H按優惠,令P按比例不能長期維持高企。

雖然H按的使用比率表面上較高,但也有人指出,由於拆息偏高,事實上幾乎所有名義上的H按,都會轉用以最優惠利率為準的鎖息上限(Cap Rate)供樓。以一個上半年典型的新批H按條件為例,計息標準是H加1.23厘,鎖息上限是P(5.375厘)減2.9厘;以星期一的1個月拆息1.76357厘計,H加1.23厘較P減2.9厘為高,事實上借款人是在用P為準的按揭在供樓。統計上H按使用比率較高,但已沒有多少意義。

有關論點不能說是全錯,因為現時絕大多數以H按條件借取按揭的借款人,名義上的H按,在供款時利率其實與一般P按一樣。問題在於,H按始終是有兩個計息標準(P減及H加)。因為近期拆息偏高,令H按用戶事實上長期以P減為準的利率供樓。但在理論上,如果未來拆息大幅回落(例如1個月拆息跌至1.2厘以下),屆時H加1.23厘便會低於P減2.9厘,借款人便會改以較低的利率來供樓。

雖然現時我們看不到拆息有大幅下調的空間,但在理論上卻不能排除此可能性。在並無其他代價(例如H按的Cap Rate高於一般P按)的情況下,此種名義上的H按佔主導的現象,仍會持續一段時間。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事