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專家評論 | 2019-06-19 08:30

張聖典: 如何避免地王撻訂

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於上月中以逾110億元售出的啟德舊機場跑道區商業及酒店地,中標者未於指定限期前繳付餘額,放棄完成交易。根據賣地條款,政府除了可沒收2500萬元按金,撤銷此次賣地,亦可就轉售地皮的損失和費用向違約方索償。政府賣地撻訂十分罕見,在此筆者希望提出一些建議供改善。

就被沒收的按金而言,是次的啟德4C區4號地皮,屬原機場跑道區的臨海用地,享有維港海景,總成交金額達過百億元。地契條款中一向規定入標者需繳付的2500萬元按金只佔是次中標者買入地皮的成本111億元不到0.25%,比例上並不符合設立按金機制的原意。筆者認為,以總成交金額的1%至2%作為訂立按金水平的指標會較為合理。

另外,是次地契條款一如以往要求中標發展商於可建總樓面中興建某呎數範圍的樓面面積作指定用途。此等限制於住宅發展項目中影響不大,但對於商業項目而言,投資者採取的策略往往受瞬息萬變的營商環境所影響。故過緊的地契條款規定,對商業地皮中標者來說可能有欠彈性,一旦市道出現重大變化,失去方案調整空間的投資者可能會被迫放棄發展計劃。

現代社會發展步伐迅速,地契條款細則難以適應當時宏觀市場的形勢變化,致令政府出售地皮的過程中更易出現不必要的障礙。事實上,城規會已有就本港土地的發展用途及方向提供相應規範和指引,而向城規會提出申請的行政程序亦較修改地契的行政程序為快,故筆者建議地契內的細則草擬可以更寬鬆的方式撰寫,從而改善地政總署處理申請個案積壓的情況。

張聖典
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)