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專家評論 | 2019-05-21 11:26

葉敬誠: 按揭成數的誤解

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香港現時標準住宅按揭成數上限是六成,而在不同情況的按揭申請人,可獲的按揭成數會有所下調。其中一些按揭成數下調的條件,卻經常會引起置業人士的誤解。

一個常見的誤會是,如果申請人已持有香港住宅物業(俗稱「有樓」),申請按揭時,按揭成數需下調一成。嚴格而言,此是錯誤的理解。金管局按揭指引的限制,其實是規管「申請人在申請按揭時有沒有就其他按揭物業作出借貸或擔保」(可簡稱為「有按揭負擔」),以及物業是否「自用」。

有按揭負擔而未持有物業,例如是為親人的按揭作擔保,其人自己置業時再申請按揭,按揭成數需要按標準下調一成。

相反,如果按揭申請人本身已經持有已供滿或無按揭的物業,再購置其他住宅單位時,按揭成數卻不是一定要下調的。如果購置的物業是「自用」,便不需要調整按揭成數。

當然,「是否有按揭負擔」,是一個客觀的標準,銀行只要查閱申請人的信貸資料庫,便會掌握有關情況。而「是否自用」,卻是較主觀的,從來沒有限制,一家人或一個人只可有一個自用的住宅物業。如果銀行信納申請人購買的第二、第三個物業是自用,仍可能以標準成數貸出按揭。

類似的情況是按揭保險,如果按保的申請人本身已經持有香港的住宅物業,而購置另一個住宅供家人居住,其實仍然可以申請按揭成數八成或以下的按保。當然,銀行及保險公司是否信納是關鍵。

看到此處,可能有人會問,指引豈不是太多漏洞?有多個物業的申請人可以用「自住」為由,取得與真正上車客一樣的按揭成數?

首先,雖說「自住」無完全客觀明確的標準,但銀行如知悉申請人持有多個物業,一般會要求提供自住理由。其次,即使按揭成數未有限制,申請人仍需通過壓力測試才可取得按揭,現實中仍是難以「買完一個又一個,按完一間又一間」。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事