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專家評論 | 2019-01-14 08:30

余錦雄: 今年樓市展望

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去年的香港樓市可以說是處於一個不尋常的轉變狀態。就一手和二手樓市的交易情況來說,在上半年的時期有不少新樓盤和物業等都非常受歡迎,而導致銷量大增,十分旺場;反之,下半年的房地產市場卻變得相對平靜,交易量更有大幅下降的趨勢。

根據土地註冊處和一些房地產中介公司的資料顯示,去年全年包括一手及二手的住宅成交註冊量比起2017年下跌約7.4%,只有59018宗。由此可見,去年的樓市自下半年後就愈來愈平淡。而其中一手市場的交投只有約1.55萬伙的數量,大幅少於2017年的1.85萬伙。

去年導致樓市下跌的原因包括多個利淡政經因素,像持續不斷的中美貿易戰、加息和政府發布的新房產政策等,都是影響樓市的原因之一。

對於今年的展望,首先,受到去年居屋售價與市場脫鈎的影響,政府推出52折新居屋,預期將會使二手居屋的市場持續下滑;空置稅和政府辣招等將會持續,發展商將會在壓力之下繼續推盤。

新盤方面,據統計,由於即將推出的新盤多達10個,使市場競爭將會變得更加激烈。像屯門、大埔和將軍澳3個地區,將可以合共提供近1.5萬個單位;其中,天鑽為大埔區最大規模,將會提供1620個單位。而位於將軍澳的日出康城亦將會有一共2520伙;同時,何文田、馬頭角和九龍塘將會有11個新樓盤,提供大約3483個單位。

由此可見,今年的樓市在各個發展商積極推出新樓盤下,一手的房地產市場對比去年將會更波動,而牽連之下,二手市場方面,活力就有可能持續下降;加上目前中美貿易戰的發展還處於不明朗狀態,這確實會影響到投資者對房地產市場的信心,從而使大部分投資者都可能處於觀望的狀態。估計今年的樓市,全年樓價會下調5%至10%。

不過,由於供應不足,香港房地產的剛性需求仍然非常強大,最近推售的天鑽平均呎價為1.28萬元,雖然比市價略低,顯示發展商認同現時樓市下調的現實,但銷售情況卻異常理想,這個可以反映出賣價只要略為調低,就有大量買家湧現,而且這些買家都是過去成交下跌之後,累積而來,將會為樓市的未來不斷提供購買力。

另外,低息及寛鬆的資金流,是過去多年樓價持續向上的推手,近年來,香港的M3貨幣供應持續保持在14萬億這歷史高位,這個代表香港的存款是按揭量的數倍,總按揭比率亦低至約20%,銀根極寬鬆。

上述綜合一個結論,筆者相信,今年樓價是沒有大幅下調的機會。

余錦雄
香港測量師學會前會長