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專家評論 | 2018-07-18 08:30

張聖典: 續談房策新措施

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政府實行修改預售樓花同意方案,要求發展商不論透過何種方式銷售樓花,每次推售的住宅單位數目,均不能少於預售樓花同意書內所涵蓋的單位總數的20%。筆者本期希望就此分享一些意見。

新措施針對私人發展商的樓宇銷售安排作出限制,以求改善「唧牙膏式」的單位推售手法。惟筆者希望提醒一點,香港一直奉行資本主義,擁有相對自由的經濟體系,政府在檢討房屋政策的同時,亦應注意避免對自由資本市場規則造成負面影響。建議未來政府可預先在草擬地契時加入相關限制條款,從而避免出現不公情況。

另外,有說法指發展商大可在推售時大幅提高部分不想出售單位的標價,以抵消政策措施的效用。但據筆者從業經驗,發展商一般都不會願意為項目營造出「滯銷」的感覺。故筆者相信有關措施能夠有助達到防止「唧牙膏」式的銷售手法。

事實上,「唧牙膏式」的銷售情況並不常見。一般發展商在推售項目單位時都會採用「分階段的」銷售方式,但這種方式與「唧牙膏式」的手法有別。

由於發展商在推售單位時,需對市場的實際狀況及氣氛有所了解;加上樓盤單位往往數量眾多,故此在有限的資源和人手下,為項目作分階段推售實在無可厚非。而以招標形式少量推售的做法,多數只會用於貴價單位及豪宅,例如山頂MOUNT NICHOLSON、清水灣傲瀧和北角海璇等,故估計有關措施對以上兩種住宅影響較大。

長遠來說,配合一手樓空置稅,上述有關措施對未來單位流轉速度及供應量應該有所保障。筆者相信,對此發展商不會以減價方法應對,而會以增加優惠刺激銷路,從而減少政策帶來的衝擊。

張聖典
普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)