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專家評論 | 2018-06-05 08:30

葉敬誠: 當傳統智慧落空

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如無意外,下周美息將再上調;而在本地拆息與最優惠利率息差收窄、銀行體系結餘減少的情況下,預料本地最優惠利率亦會有較大機會上調。不知為何,坊間部分觀點認為加息後樓價將回調,甚至視之為「傳統智慧」。不過,此一觀點的論據並不充實。更嚴重的問題是,如果加息後樓價未見回調,之前因加息而觀望的購買力,可能催使新一輪升市。

加息不利樓市的觀點,建基於一個事實:在其他條件一樣的情況下,按息上升會令每月還款增加。按揭借款人的負擔增加,因此加息被視為不利樓市。問題是,此種想法太想當然。

H按利率上升多年

回顧歷史,自聯繫滙率以來,既有加息後樓價下跌的時候,也有加息後樓價上升的日子。1997至2002年,樓價持續回落,但那幾年也是按揭利率下調的年份。2003年之後,按息曾出現上升和下跌,而大致上樓價反覆上升。以近年主導按揭市場的拆息按揭(H按)計,2010年之後,按息已反覆上升逾1厘,而期間樓價一直上升。

也許,一般人心目中的加息,指的是最優惠利率上升,彷彿拆息上升不是正式的加息;要等最優惠利率上升,才會觸發樓價回調。有趣的是,雖然以上立論無理(拆息上升幾年,一定程度上,大部分按揭借款人負擔已反覆上升),但似乎有一定市場。不少有入市條件的準買家,可能基於加息樓價跌的預期,而維持觀望。

如果樓價在加息後真的回落,此批買家較可能自我感覺良好,認為自己眼光獨到。而既然加息一次(以最優惠利率為準)後樓價回落,而往後利率看升,自然應該繼續觀望;相反,如果在等待加息多年後,樓價卻未見明顯回落,此批觀望人士或會承認看錯市,不再觀望,反而催使更多購買力入市。

綜合目前各方面因素,最優惠利率上調後樓價維持高企,是高機率事件。當然,人並非是全然理性的經濟人。如加息後樓價仍上升(一如過去幾年),仍會有部分人堅持立場,尋找加息以外,另一個不利樓市的因素,繼續觀望。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事