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專家評論 | 2018-05-08 08:30

葉敬誠: 一手樓按揭風險須知

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樓價高,首期及每月供款都連隨上升。發展商為了推銷一手單位,自然會為買家度身訂做不同類型的付款安排。除了常見的高成數按揭外,也會有人為壓低初期供款的按揭計劃,例如初期只償還利息,毋須償還本金,令每月供款降低。但買家需要留意,此類計劃的特點和代價,再決定是否申請採用。

對買家來說,最理想的方案應該是首期低、每月供款也低。在正常情況下,兩者其實是互相衝突的,首期愈低,即借款額愈高,供款在其他條件一樣的情況下,一定會較高。發展商要安排低首期的付款安排,不外乎透過指定財務公司提供整筆一按;或在一按銀行同意的情況下,再提供二按。如果按揭成數增加的同時,買家又要求壓低每月供款;發展商的回應便是初期利率優惠,又或供款初期只供利息(即「供息不供本」)。透過提供優惠(初期低息或只供利息),令借款人在提高借款額的同時,也壓低了每月供款(當然,只限還款初期,一般為2至3年)。

要選用以上的優惠,買家有不少地方要留意:

一、選用發展商按揭是否影響售價折扣。在不少情況下,選用發展商按揭,樓價折扣會較少。


二、有關優惠完結後的供款情況。優惠完結後,供款會回升,目前處於加息周期,優惠結束加上利率回升,供款可能會大幅增加。尤其是那些「呼吸PLAN/包批PLAN」,審批條件極為寬鬆,借款人要小心計算自己會否借入了超出自己負擔能力的債務。

三、按揭不批的後果。部分買家可能衝着發展商有提供按揭優惠而決定入市,但與過去的「包批按揭」不同,目前市場上由發展商安排的按揭,多數有一定的審批標準。而有一定的標準,意味會有一定數目的拒批個案。要留意的是,不論按揭申請是否被接納,買家仍然有責任完成交易。

對買家來說,如果本身因為首期不足,而考慮申請發展商按揭。在支付訂金後如獲知按揭申請被拒,可能難以完成交易。問題在於,目前發展商安排的按揭,可能涉及不同的財務機構;而不同機構對按揭批核的標準可以千差萬別,亦不太可能清楚在價單列明。以上情況卻會對有意入市的買家帶來額外風險:一旦因按揭申請被拒而未能完成交易,發展商便有權沒收訂金(金額數以十萬元計)。

萬一不幸遇上類似情況,買家可嘗試聯絡發展商,協助了解按揭申請被拒的原因。如果真的希望完成交易,亦可嘗試透過代理,尋找其他高成數按揭方案。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事