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專家評論 | 2017-09-06 08:30

陳天宏: 住宅樓是必需品還是奢侈品?

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港府將成立專責小組,邀請專家就如何覓地建屋進行研究,希望能盡快增加土地供應,為樓市降溫,以滿足市民的置業訴求。

不過,在討論或實施任何政策前,筆者認為,政府要把住屋和置業需求清楚定位,才能更加掌握遏抑樓價的力度。究竟住宅物業是必需品還是奢侈品呢?

簡單來說,在經濟學而言,必需品(Necessities)又叫日用品,是生活上不可或缺的,其價格應保持平穩,以免影響市民日常基本生活。而奢侈品(Luxury goods),一般是指該產品可為用戶帶來優越感、特殊的市場和社會地位,如名牌手錶、手袋或名車等,其價格會較受經濟環境影響。

有人會認為住屋需求是必需品;而置業需求已超出基本需要,是一項投資;亦有人會覺得住屋和置業問題,是同一問題。雖然筆者較傾向同意前者,但後者亦不無道理。市民要有穩定住所,不想被業主狂加租迫遷,置業似乎是唯一的選擇。

除非是有資格租用公營房屋,否則,一旦遇上一些無人情味的業主,在樓市飆升的情況下,幾乎每年也提出加租,而加租幅度更是由10%起,無能力負擔的租客只好另覓住所,搬來搬去,就如過街老鼠一樣。

顯然,現行的房屋政策,令住宅物業的市場定位,更傾向於奢侈品,有能力買樓更是身份的象徵,享有較高的社會地位。而政府推行的房屋階梯,就是讓基層市民由購買租者置其屋,樓換樓逐步搬到私樓。

在這個制度下,合資格購買資助房屋的市民除了可改善生活外,同時可享有資產升值的好處。不過,這亦間接將資助房屋和私人住宅市場連成一線,變成了資產增值的途徑。市民所關注的,已慢慢由居住問題,演變成置業,甚至是如何透過房屋階梯買樓令財富增值的問題。

因此,如政府將買樓自住界定為必需品的話,便應向不同階層的市民作不同形式的資助,如豁免首次置業印花稅等。可惜,在現行的房屋政策下,低收入人士幾乎可以零首期買樓,尤其是租者置其屋,可說是一買即賺。反觀在私人物業市場,市民就算是節衣縮食,也未能儲足首期上車。

理論上,資助房屋和私人物業市場是可以分割的。資助房屋只可讓合資格人士購買,在轉讓時亦應設利潤限制,無論補地價與否,只可作自住而不可出租,以確保資助房屋不會成為市民用來致富的工具。至於合資格人士的資產和入息標準,筆者認為可以放寬,可再作討論。

陳天宏
永豐信貸有限公司董事總經理