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專家評論 | 2016-03-28 08:30

余錦雄: 長者屋有需求 亦宜切合需要

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房屋供不應求與人口老化均是現今及未來香港特區政府急切需要解決的兩大挑戰。根據2015年人口普查的結果顯示,65歲或以上的長者數目近115萬人,佔總人口高達16%。預計20年後每10名港人中將會有約3名屬於65歲或以上的長者,數字反映本港人口老化的情況愈見明顯。

銀髮族的冒起,自然衍生了有關長者的醫療和福利開支等問題。同時也帶來了社會老齡化的住屋需求。其實,香港政府早已在這方面洞悉先機,透過旗下的房屋協會發展多個長者屋計劃,提供以特別配合長者需要而設計的住所,連同長者服務配套,讓一些經濟能力較好的長者終身租住。

位於牛頭角的彩頤居及將軍澳的樂頤居便是有關例子。由於獲政府免除部分地價作為資助,故此終身租住權的「售價」相對實惠,開放式單位和一房單位,由58萬至140多萬元不等。計劃推出後反應不俗,全數租出,且約300人需列入輪候入住名單。另外,於2013年11月開售的筲箕灣樂融軒也深受市場歡迎,214個單位於不足一年半已悉數售罄,頂層特色單位以2521萬元售出,實用呎價達20910元。這些均足以證明中產長者屋在市場上是有一定的需求,亦備受歡迎。

至於位於北角僅「出售租住權」的長者屋雋悅,由於沒有政府的資助,港島旺地加上房協要收回成本,「售價」亦因此較高。由去年推出以來至本月8日,僅售出45個單位的租住權,餘下多達540個單位無人問津。房協因此無奈地要將租住費下調一成重新接受申請。

雋悅為房協首個非資助長者屋的「升級版」,被形容為「富貴長者屋」及「白金長者屋」,除了住客會所外,屋苑還會提供一條龍照顧服務,包括保健護理、家務助理、社交服務、秘書服務,甚至機場接送,更換燈膽等。其設施和服務相對高檔次,目標定位在中產階層較富裕的長者,因此租住費用自然也相對較高。最廉宜的一個單位,都要170多萬元,最貴則逾1690萬元。

其實,這個標榜「雋逸生活」的屋苑推出後,已吸引了超過1.3萬人參觀,顯示市民對此計劃甚有興趣。但最後申請卻不足額,其主要原因與其高昂的「售價」有關。若以同等價錢,雖然只能夠在區內買得較細的單位,亦沒有配套服務,但享有完整業權,可自由處置物業。此外,管理費和服務費不菲,亦為市民卻步的原因之一;再加上市場上本身實際已有不少富貴安老院,以及逆按揭計劃等,富貴長者退休生活根本是不愁沒有出路。

從過往房協多個長者屋計劃項目的反應,或多或少反映出市場上是不乏需求,只是今次「富貴長者屋」在定位上未能切合長者們所需,門檻設定亦未能吻合市場的實際情況才最終出現滯銷的情況。

綜合而言,長者屋市場是具備一定程度上的發展潛力。惟目前香港在這方面尚處發展雛型,需要不時作出檢討,參考其他國家的經驗,調整定位,推行讓長者覺得切合所需又物有所值的居住計劃。由於目前仍處於較初期的發展階段,經營長者屋存在較大的風險,只能依靠如房協這類自負盈虧的半官方機構先行先試,所以必須針對性的發展長者屋市場。相信待市場發展成熟後,私人發展商也會願意加入,那時候再提供多種不同層次的長者房屋讓長者自由選擇,或許才是較恰當的時機。

余錦雄
世邦魏理仕投資物業部資深董事總經理