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專家評論 | 2015-05-01 08:15

蘇振顯: 政府如何改善物業發展規管阻礙

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作者最近讀到2篇有份量的文章有關政府規管對樓價的影響;其中一篇是香港知名經濟學者王于漸教授的文章,文中提到法國經濟學者Thomas Piketty的研究指出,過去數十年,各先進國家房屋價格增幅極高,推斷是規管對更改土地用途及房屋發展造成的限制,反映到樓價上,美國學者Edward Glaeser亦指出美國大城市的高樓價是在於分區計劃及土地用途管制的規管代價。王教授的研究得出相同結論,就是太多的規管阻礙發展,導致房屋供應未能配合需求,妨礙市埸正常運作。他舉例香港在工業北移之後,受分區計劃及改變土地用途相關規管措施影響,拖慢工業區重建步伐,形成土地用途錯配而樓價飆升;改變農地用途進展緩慢,亦為樓價居高不下的因素之一。

另一篇是上期《經濟學人》的標題文章「Space and the City」,文中提到各國大城市土地並不缺乏,例如整個美國人口可輕鬆容納在德薩斯州,但美國大城市如紐約的住宅價錢亦是天價,但這短缺情況是人為的,各種高度及密度的規管減少供應,令樓價上升。倫敦經濟學院分析土地規管令倫敦西區寫字樓價格上升800%,當地的業主成為土地規管的最大得益者。這樣的樓價高企對社會的GDP有極大影響,例如在美國如規管放寬後,可令GDP增加6.5%至13.5%,相等於1萬億至2萬億美元。

作為從事香港地產發展超過40年的地產測量師,作者對上述兩篇文章體會良多,香港並不缺乏土地,已發展建屋土地只佔總土地面積7%,但正如上述提及其他各大城市一樣,物業發展受到各種規管阻礙,如英國及美國的大城市一樣,香港物業發展申請因種種原因,例如鄰居或地區人士反對等,極不容易獲批,作者處理的個案需3、5年才批准或否決是平常事。回想七十年代作者初任職測量師時,規管相對寬鬆,整個發展項目3、5年已完成入伙,發展速度相對現時簡直有天淵之別。

面對目前的局面,作者認為,政府有三個方向可改善情況: 一是放寬各種規管,不要隨便加上有限制的規管,例如管制發展密度及高度,盡可能可以不管就不規管,減少各種關卡,讓市場發揮最大的合理發展空間,避免事事皆要管的心態。

二是不要受個別利益團體的太大影響,例如數十年前定下來的綠化地帶阻礙市區今天發展擴建,就是自己劃地為牢,漠視市民對住屋民生的需求,而遷就反對者的個別觀點。政府在各種發展規管方面應以整體香港社會的利益作出發點,讓香港的物業發展可以配合社會的整體需求。

三是對重要規管決定盡可能做經濟效益評估,以了解對社會經濟民生的影響,作者在香港大學的博士論文就是分析量化政府規管政策對香港工業物業價格的影響,規管決定並不一定要以經濟效益為依歸,但了解其經濟影響,可令決策者多方面了解規管政策對社會的經濟民生影響,得以作出全盤考慮的決定。

蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理