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2014年12月4日 盧永輝 專家評論

非核心零售物業攻守皆宜

香港甲級辦公樓無論是整幢或分層單位,一向以來都是市場較受歡迎的投資項目,主要是由於甲級辦公樓的新供應過去多年都十分緊張,縱使租金受市場間歇性低潮影響而出現短暫調整,但當市場需求基調轉強,租金也迅速恢復原貌,這個市場走勢對一批「Buy and Hold」即「買入和持有」的投資者無疑是個短線可以收息、中長線亦可享有資產升值好處的選擇,金融海嘯後的5年裏,這個投資取向亦到了白熱化階段。

根據政府資料顯示,香港甲級辦公樓的孳息率由2009年1月的5.3%持續下降至最近的2.9%,有趣的是甲級辦公樓的孳息率於過去12個月內一直企穩在2.9%水平,沒有再下調迹象,這個現象跟預期利率於2015年上調有極大關係;同時也表示投資者抗拒接受較現時更低的孳息率。

筆者翻查過去3000萬元或以上的成交數據資料顯示,2014年首三季的分層辦公樓成交金額是佔整體市場16%,較2013年同期的22%明顯縮減,相比整幢辦公樓的成交金額仍然企穩在17%,反映投資者對分層甲級辦公樓物業已經趨向保守,究竟現時投資者的策略有什麼改變?市場最新投資亮點又是什麼?

首先在策略上,大部分投資者都選擇一些可以透過附加增值而達至更高回報的項目,倚靠純收租的策略已較以往遜色,而因為辦公樓可作附加增值的空間一般比較有限,市場上的最新亮點除了內地機構購入整幢辦公樓作自用外,就是非核心區的購物商場和傳統購物區內的「銀座式」零售物業項目。

最近期的例子就是領匯(00823)在今年8月以13.8億港元向嘉里(00683)購入位處黃大仙的現崇山商場,商場租戶是以超級市場、各類餐飲商舖、時裝、日常家居用品及服務行業為主,初始回報率約2.4%,但透過與領匯旗下的其他商場產生的協同效應和微調現崇山商場內的租戶組合,相信增值後的回報率可達4.0%。今年11月,再有投資者以14.13億元購入九龍灣的其士工程服務中心,物業原身是工業大廈,但透過活化改裝作零售和辦公樓用途,預計回報率可以提升至4.4%。

除了上述非核心區內的商場和活化項目,傳統購物區內的零售物業亦備受投資者關注,除了一線街舖外,樓上舖是現時市場的趨勢,而「銀座式」商場就是市場的亮點,最近的成交個案就是一個投資基金以16億元購入位於銅鑼灣耀華街的銀座式商廈Bigfoot Centre,受惠銅鑼灣的整個零售集水區不斷擴展,耀華街的乙級商廈亦逐漸受各類食肆和美容護理中心進駐作其樓上舖的分支,相信Bigfoot Centre也可以透過調整租戶組合,令復歸回報率達至4%或以上。

展望2015年,筆者認為,傳統購物區內商業項目雖然眾多,但擁有單一業權而又可改作「銀座式」商場的項目卻十分有限,因此,可以有增值空間的非核心區商業物業仍然是投資者的主要聚焦點。

盧永輝
高力國際亞洲研究及諮詢行政董事

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