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2014年11月25日 王永偉 專家評論

放寬按保的兩難

近年小單位價格升勢強勁,但升勢持續之下,「細價樓」卻買少見少;以400萬元為細價樓分水嶺,每月成交量只有約二千宗水平。如情況持續,上車客勢需追價購入樓價更高的單位,但受制於按揭保險的規定,首期支出將大幅增加。

金管局及按揭證券公司在2009年10月起收緊按保的適用範圍,多次收緊後,至2013年2月,樓價400萬元以下物業才可申請9成按保,樓價400萬元至450萬元的物業,按揭成數便不足9成。樓價450萬600萬元物業,最高只可申請8成按揭。

以一個400萬元單位為例,買家申請按保,可借足9成,首期40萬元便可上車。如果是樓價440萬元單位,買家申請按保,只可借360萬元(按揭成數約81.8%),即心水單位樓價增加一成,對買家來說,首期支出卻是上升一倍至80萬元。

當然,買家的另一選擇是退而求其次,到較偏遠地區尋找面積較細,條件較差的上車目標,但由數據看來,整體400萬以下單位的供款亦是買少見少。

根據土地註冊處資料,以300萬元為分界,2013年2月,300萬元以下住宅成交佔成交量26%,300萬至500萬元的比率是35%。到了2014年9月,兩個數字變動為18%及38%。

細價盤買少見少

土地註冊處本身沒有「400萬元以下」的分類,假設300萬元至500萬元分組中,有一半為400萬元以下成交,意味去年2月,400萬以下可申請9成按揭的成交,佔總成交43%,或2712宗。而今年9月,數字回落至37%,或2204宗。

簡單來說,即使願意考慮條件較差的單位,市場上此價碼可選擇的單位總量也在持續減少。

要解決上述難題,其中一個可行的方法是調整按保適用範圍:例如400萬至600萬元的物業,也可申請9成按揭保險,上述個案中,樓價440萬元的物業,首期便是44萬元,較80萬元大幅減少,儲首期變得不太吃力,準買家可以選擇的單位數量亦會大幅增加。而且如此調整不涉及額外公帑,不會出現「為什麼以公帑資助某類人」的質疑。

放寬按保助上車卻刺激樓價

問題是,當初收緊按保的適用範圍,目的與收緊600萬元以上物業一般按揭成數的措施一致---降低大額物業的按揭成數,萬一樓市波動時,即使此類物業出現較大調整,也不會影響銀行體系安全。但在樓市氣氛仍然熾熱的當下,一旦放寬按保適用範圍,勢將被市場解讀為減辣,恐刺激樓價進一步上升。

其實,不論是按保也好、600萬元物業可借7成按揭的按揭指引也好,原初目標都是限制高價物業的按揭風險。但當樓價逐步上移,600萬元可能也屬上車級數時,調整與否便茲事體大---進一步收緊,會影響用家入市部署。要放寬,卻會刺激樓價上升,可能只會令「細價樓」定義進一步上移。

王永偉
按計劃執行董事

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