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2013年7月19日 馬安平 專家評論

商廈租金看俏

受政府連番出招打擊,上半年樓宇交投大幅萎縮,平均每月住宅銷售4600宗,較長期中位數8000宗低逾40%。樓價同樣受壓,期內中小型住宅跌0.7%,豪宅跌0.8%。加息預期升溫及樓市辣招均不利樓市發展,若政府不撤走樓市調控措施,下半年住宅市道恐怕難有起色。

相對住宅物業,上半年寫字樓租賃市場表現平穩,整體空置率由去年年底的3.8%下跌至今年第2季末的3.4%,整體甲級商廈租金升1.7%。

我們預計本港經濟將穩步增長,加上甲級寫字樓空置率偏低及供應緊絀,預料商廈租金下半年有5至15%升幅,非核心商業區將受惠於較低的成本和空置率,租金升勢料更好。

零售商舖市道上半年升勢持續。受惠於自由行政策,新增及國際零售商對舖位需求殷切,舖位供應緊張帶動租金再創新高,高級購物中心及街舖租金半年分別升2.3及2.5%。

在加租壓力下,有商戶轉戰非核心地段,國際品牌亦積極在屯門、荃灣、馬鞍山和沙田等非核心地段開店或擴充,帶動二線街舖租金向上,並收窄與一線街舖的租金差距。零售市道前景亮麗,同時內地旅客消費模式日趨多元化,將為中檔零售商帶來擴充機遇,利好商舖市道,我們預計全年零售商舖租金會升5%。

政府的樓市辣招嚴重影響物業投資市場,上半年四個主要物業市場投資總值僅390億元,按年下跌25%。投資活動主要由用家需求帶動,投資買賣集中於寫字樓及商舖。

我們估計,下半年投資需求會持續疲弱,在低息環境下,物業價格短期暴跌機會不大,然而加息預期升溫,可能對市場情緒產生負面影響。

馬安平
仲量聯行大珠江三角洲研究部董事

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