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2013年4月26日 馬安平 專家評論

辣招不輕撤 豪宅買轉租

近期豪宅市場表現受各種因素影響漸現疲態,不過在供應偏低及用家轉買為租的支持下,我們認為豪宅租務前景不宜看淡。

政府去年10月推出買家印花稅(BSD)和加強版額外印花稅(SSD)後,今年二月再加推措施,實施雙倍印花稅加重買樓成本,大大打擊市民買樓意慾。以購入一個價值1200萬元的物業為例,買家須支付600萬元首期(相等於樓價的50%),及雙倍買家印花稅90萬元(樓價的7.5%)。

若買家並非本港永久居民,他還要多付180萬元額外買家印花稅(樓價的15%),涉及資金高達870萬元,所涉現金比措施出台之前增加達一倍。

巨額的稅項和首期,令不少留港工作而有意置業的外派員工放棄買樓,改為租住單位,帶動豪宅租務需求上升。但由於近年企業相繼重組及削減員工房屋津貼,有關租務需求偏向集中於中價豪宅市場,高檔豪宅租金則持續受壓。過去12個月,九龍塘豪宅租金只微跌0.2%; 大埔及西貢豪宅租金跌幅則分別為0.5%,遠遠低於港島區同期5.8%的跌幅,一方面可反映用家轉攻租金較便宜的中價樓, 另一方則反映用家已開始接受傳統地段以外的豪宅。

此外, 我們也發現市場對服務式住宅需求有上升趨勢,位於堅尼地城的服務式住宅SKYLA「天麟」在未正式推出市場之前已成功租出兩成單位,反應十分理想。 項目開放式單位實用面積約400平方呎,月租港幣19,500元起; 複式單位實用面積大約700至800平方呎,月租港幣56,000元起,屬中價豪宅選擇。我們相信項目初步招租情況理想,除了因為用家轉買為租之外,亦跟近年企業重整架構,部分職位由較低資歷或年輕專才出任有關,因為這類面積雖小但五臟俱全的服務式住宅更能付合年輕專才的價格要求和生活方式。

馬安平

仲量聯行大珠江三角洲研究部董事

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