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2014年4月15日 鄔滿海 專家評論

多層大廈的重建問題

根據屋宇署的統計,現時全港約有近四千幢樓齡達50年以上的住宅及綜合用途樓宇,而在未來10年,這類舊樓的數目估計將以每年500幢的速度遞增。試想像一下10年後的情況,就能了解到問題的嚴重性。

儘管一些公營機構和私人發展商都一直進行重建的工作,但涉及的舊樓主要是單位數目較少、業權相對較易合併,並可增加地積比率的早期樓宇。因為具備這些條件的舊樓,才能令重建計劃較易實行及符合經濟效益。

假若業權過於分散,要得到足夠數量的持份者同意出售業權,將是異常艱巨的任務;而收購舊樓亦涉及高額的賠償,好像市建局便以同區7年樓齡的同類住宅物業價值作為賠償準則,故重建後必須有合理的回報,始能令重建項目在財務上變得可行。問題是當早期舊樓的重建工作完成後,接著下來要處理的將會是另一類的舊樓 – 多層大廈。

香港在六十年代開始出現單位數量眾多的多層大廈和大型私人屋苑,這些大廈和屋苑現時已超過或接近50年樓齡。

雖然部份有良好的維修保養,樓宇狀況仍能維持,但部份已呈現老化,環境漸趨惡劣。預期在未來10至20年,樓宇的狀況將會進一步惡化,嚴重影響居民的生活質素。

然而,要重建這類舊樓卻非易事,原因是該等舊樓並不具備上述的重建誘因。

如欲重建舊樓,必須徵得絶大多數業權持份者同意出售業權。試想那些多層大廈和大型屋苑,業權人數動輒數百以至千計,要絶大部份業主達成共識,接納重建方案,真是談何容易!

另一方面,這類多層大廈不一定有多餘的地積比率,而且由於時代變遷,某些當時興建的樓宇甚或已超逾現時法例容許的地積比率。

若然重建,有可能須減少可興建的樓面面積以符合現時的法例要求,故從財務可行性的角度來看,未必具備重建的誘因。對於公營機構而言,即使肩負推動市區更新的使命,但若按照現時的賠償準則及考慮將來的項目回報,在財力上亦恐怕難以負擔。

其實為處理舊樓老化和樓宇安全問題,政府聯同市建局及房協等機構,已推出了多項計劃協助舊樓業主為樓宇進行妥善維修及保養,協助延長舊樓的使用期和改善居民的居住環境。儘管如是,樓宇的壽命終有完結的一天,而拆卸重建是最終要面對的問題。

根據上文提及的舊樓增加速度,如何處理樓宇老化其實已是迫在眉睫的問題。如處理不善,將會窒礙整個城市的發展,亦令愈來愈多的市民居住於惡劣的環境。

對於那些有需要卻又不具備重建誘因的舊樓,也許要在政策上或其他方法上,為其創造一些可行的和有效的條件。對此,值得各方深思。

鄔滿海

編按:作者為香港房屋協會主席、長遠房屋策略督導委員會成員、香港專業及資深行政人員協會理事,以獨立身份撰文。

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