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2014年2月21日 陳超國 專家評論

樓價沒有大幅下滑空間

早前政府招標出售屯門區兩幅地皮,地價低於市場預期,令人懷疑發展商是否看淡後市。筆者認為新任特首上場後,積極調控樓市,先後推出了多項辣招打壓需求,再試圖增加長遠房屋供應,樓市亦已作出回應,成交量大幅下降。

雖然樓價並沒有大幅下滑,但市場供求的關係已產生了重大變化,發展商在如此市況下對後市沒有兩、三年前那麼樂觀進取實在無可厚非。

但回頭算一算,中標地價亦不算便宜,每呎樓面地價2000多元,再加上每呎建築費約4000元,其他雜項支出每呎500元和20%發展商利潤,總發展成本已達每呎8000元(建築面積)。

未來開售時實用面積呎價必須過萬元。以現時市道看來,發展商亦不是對後市太悲觀吧。

土地價格為剩餘價值,發展商投標前先估算項目未來可賣多少錢,再扣減發展成本、利潤等得出可承擔的土地價格。因此即便發展商估計樓價未來保持平穩,地價亦可因發展成本高漲而下跌。

建築費用過去數年每年以雙位數字增長是不爭事實,在樓價沒有上升空間的情況下,急增的建築費便會蠶食地價。建築費用上升有多個原因。一方面是港元隨美元貶值,而建材全部都是進口的,入口價便節節上升。

另外,最低工資實施後,很多較舒服的行業亦較易月入過萬,年青人不大願意加入建築行業,近年建築工人短缺而令工資上漲了不少。大量基建上馬及政府大量推出土地,亦加劇了建築工人供不應求和工資上漲的幅度。

高昂的建築費長遠對樓價回落造成障礙,以屯門的最新土地招標結果為例,地價已跌至建築費用的一半,未來樓價的彈性可說是越來越低了。

建築工人工資上漲了不少,高過了很多其他行業,亦不能吸引足夠的年青人入行,看來要解決建築工人不足的情況,必須考慮輸入外勞。

陳超國
第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理

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