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2022年8月2日 專家評論

新盤即供及建期付款的不同風險

主流意見估計樓價在加息、短期供應增加的環境下,將有所調整。有指在現時情況下,新盤買家選用建期付款的風險較高。其實不論即供或建期,均各有風險,但風險的層次,卻大有不同。

在市場預期樓價調整、利率上升的情況下;購買新盤如選用成交期較長的建期付款,有兩重風險有所上升,第一,樓價下調,如影響單位估價,出現估價不足,買家便需要準備更多資金完成交易。例如購買的單位,簽約時作價500萬元,打算交樓時借六成即300萬元。如交樓時銀行估價下跌至480萬元,六成按揭便只有288萬元,買家需要另外籌措12萬元的差價完成交易;其次,按息上升會導致計算壓力測試時,所需入息增加。以借款300萬元為例,在按息為2.5厘時,最長還款期30年,月入要逾28390元,才可通過壓測。如果按息上升至3.5厘,在同等借款額和還款期之下,月入要逾31604元,才足以通過壓測,較按息2.5厘時增加11%。

新盤選用即供期(或一般二手樓,交易期2、3個月)的成交,由於成交期較短,樓價在期內出現較大幅調整或利率較大幅度上升的風險較小(但不是完全沒有)。不過,要留意的是,借款人順利在未加息前借入較高額度的樓按,日後加息時的每月還款佔入息比例增幅亦較大。以上文300萬元樓債,30年還款為例,如在按息2.5厘時借款,收入僅僅通過壓測,還款佔月入比例為41.8%,如按息上升1厘,還款佔月入比例大致會升至47.4%。

對那些在現行按息(2.5厘)下,入息僅僅可通過目標借款額的買家來說,在預期按息上升的情況下,購買新盤選用付款安排時,要面臨兩個選項:

一、以建期付款,但即使估價不變,也可能因為按息上升,未能通過壓測借取足夠樓按。

三、以即供付款,在按息上升前,先通過壓測,借入樓按完成交易。但稍後按息上升,借款佔月入比例增加。

兩種選擇無所謂對錯;但前者的風險是「加息後借不借到所需額度」的問題;後者是「借款後按息上升,是否可負擔」的問題。至於在加息預期下,什麼類型的買家適合承擔什麼類型的風險,便要視乎具體財務情況而決定。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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