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2022年4月12日 葉敬誠 專家評論

外資大行評估樓市的盲點

部分外資大行為樓市吹淡風、估計樓價於今明兩年有較明顯跌幅,但本地代理行卻傾向樓市已見底。哪一方的預測較準,要時間判斷。惟今次「地頭蟲」可能較「過江龍」更接地氣──不是說樓價仍有大升空間,本地需求仍在,樓價難望大跌。

外資大行看淡後市的主要理由之一是利率,美息在年內料持續上升,勢將推高本地按息;而聯儲局縮表,亦可能引發泊駐香港的資金外流;加上近2年本地人口有淨流出,似乎在印證移民潮重現,理論上會削弱樓市需求。如果再看第一季樓價下調約4%、一、二手成交量凍結,似乎看淡後市不無道理。

不過,要留意第一季樓市成交凍結,似乎更應歸因於第五波疫情──政府收緊社交距離限制,令物業買賣難以進行。而在持續谷針、再加上引入新冠口服藥,新冠疫情對市民健康帶來的威脅大減,在正常情況下、防疫措施放寬後,即使第六波疫情來襲,也毋須再大規模收緊社交距離。現時主流意見估計今明兩年美息會持續上升,一般認為港元拆息會跟隨,而最優惠利率可能會類似上一個加息周期,即上升空間有限。在此情況下,「加息」對香港樓按借款人的影響其實很有限。

至於移民潮,無疑近2年有較多香港家庭選擇移居海外,此會減少本地對住宅的需求。但人口淨流出的另一原因,恐怕是因為防疫封關之下,各類來自內地的移民難以移居來港,而此情況不會長期維持。在正常通關後,來自內地的移民很快會補上外移的人力缺口、持續帶來住屋需要。

放寬按保效果或被低估

外資大行的評估似乎較集中於宏觀因素,可能較忽視本地的微觀情況,例如2月放寬按揭保險,預料會刺激本地的換樓成交,為樓價1000萬元以上物業帶來持續的支持,預期此價格的物業成交價量會輕微上升;反而是樓價1000萬元以下物業,可能因為樓換樓業主放盤,二手供應增加,成交量可能上升,但成交價有一定壓力。

當然,第一季幾乎沒有全新項目推出市場,如果發展商要追業績,短期內同期有多個新盤應市,一手樓價難以出現過去屢創新高、帶動二手樓價的情況。但短期供應被消化後,預期全年樓價仍是平穩居多,較去年底應該不會有大於8%的波幅。

最後,以上評估基本假設香港會逐步放寬防疫措施,而且第六波疫情萬一來襲,也不會如2和3月般進入半封城狀態。如果假設不成立,故事便可能向另一方向發展。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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