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2022年3月15日 葉敬誠 專家評論

滯脹與樓價

俄烏戰爭持續,市場估計能源和糧食價格會被推高,令物價指數高企。但另一方面,本地疫情持續,政府也估計今年經濟增長放緩、失業率反彈,香港可能出現滯脹(Stagflation),此情況下,樓價會何去何從?

所謂滯脹,指高通脹及經濟停滯同時出現。通脹可以源於寬鬆貨幣政策,也可以是原材料供應緊張推動。俄烏戰事,令西方制裁俄國,包括減少入口俄國天然氣、石油,令油價上揚。而俄烏都是主要糧食出口國,戰事一時三刻停不了,勢令烏克蘭農夫錯過春耕時間,如無意外,今年的能源和糧食價格會持續高企,即高通脹的環境會持續。

另一方面,香港去年經濟增長6.4%,今年財政司司長估計增長為2%至3.5%,雖然仍有增長,但預期失業率會因疫情持續而上升,初步符合滯脹的定義。

一般來說,高通脹是有利資產價格,而經濟低增長、高失業率、市民收入增長放緩,卻是不利資產價格。如果滯脹持續,對樓價又會有什麼影響?

在滯脹期,居民實際收入下跌,衝擊房地產的需求。原材料價格上升亦可能影響發展商對新建住房的投資,在供給和需求雙重下滑的因素影響下,樓市成交料會放緩。

在價格方面,關鍵卻是按揭的實際利率。在高通脹背景下,央行以加息的貨幣手段去抑制通脹。高利率會增加以按揭槓桿入市的成本,削減置業人士的負擔能力。不過,如果通脹率高於名義貸款利率,那麼實際貸款利率(名義利率減通
脹率)便會處低位,甚至為負數。實質為負的借貸成本,卻反過來會催使仍有能力入市的居民選擇購買資產投資保值,對抗通脹。

因此,未來一段時間,利率走勢可能成為樓價是否可以企穩的關鍵;如果按息升幅較高,實際利率達1厘、2厘,而失業率又同步惡化時,樓價可能有較明顯的調整;相反,如果港元按息的升幅低,實際利率接近零,甚至為負數時,會對樓價有較強勁的支持,甚至仍會出現輕微升幅。

要留意的是,滯脹期樓價有機會上升,此個「上升」可以只是名義增長,即可能會出現通脹率升5%,樓價升3%此類實際上資產價格升幅低於通脹的結果。至於具體的結果,便要看滯脹持續多久、通脹及失業率的變化了。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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