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2022年2月15日 葉敬誠 專家評論

哪類人適合定息按揭?

加息期近,近來多了按揭申請人查問定息按揭,究竟什麼人適合選用定息按揭?選用此類產品時,又有什麼地方要留意?

現行的定息按揭計劃在2020年推出,目的是減少利率變動時,浮息按揭(包括P按及H按)每月供款波動對借款人帶來的影響。當時10年期定息利率為2.75厘,但計劃推出不久,即逢美國減息1.5厘,港元拆息隨之回落,令定息按揭吸引力大減,佔新批按揭比例長期處於0水平。

不過,時移勢易,現時10年期定息為2.1厘,而市場預期3月起美國會持續加息,雖然香港最優惠利率可望維持不變一段時間,但拆息較大機會跟隨美息上升。在此種情況下,定息按揭也變得較具吸引力。究竟在現時的情況下,哪一類人較適合選用定息按揭?

評估拆息持續上升者:現時H按利率約1.42厘,較10年期定息低0.68厘左右。由於市場預期美息今明兩年會持續上升,幅度可逾1厘,如果美息上調後,較長時間維持,選用定息按揭,長線有慳息效果。

未能通過壓力測試的邊緣申請人:在現時的按揭指引下,選用定息按揭,樓按申請人只需通過基本的「供款與入息上限」,而不需通過壓力測試,在同一收入和同一還款期下,借款上限會比浮息按揭為高。對於在申請浮息按揭時,因壓測而未能借取所需款項的申請人,或可考慮轉用定息按揭,以提高借款額。

不過,考慮定息按揭時,有幾點要留意,新批定息按揭的利率會根據市場按息而改變,例如去年中的新批10年期定息按揭利率是1.99厘,今年1月底上調為2.1厘。相信在美息(及港元拆息)上調後,按證也會上調新批定息按揭的利率。

其次,定息按揭一般不設現金回贈或高息掛鈎戶口,而罰息期亦達3年,較現時浮息按揭主流的2年為長。借款人選用前,宜先行衡量以上特點。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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