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2022年2月9日 蘇振顯 專家評論

簡化地契須慎重處理

最近看到一篇文章,談論到地契愈來愈複雜,要求業主執行的條款(positive covenant)也愈來愈多。

地契條款基本上分為「限制條款」(negative covenant),以及「執行條款」(positive covenant),分別是「限制條款」限制業主對土地的使用,例如土地只容許作住宅用途,而「執行條款」就是要求業主必須完成某些動作或工程。例如平整鄰近官地以作日後道路使用(Formation covenant),又或在指定時間例如5年內,完成一幢價值500萬元的建築物(Building covenant)。

筆者在七十年代任職測量師,地契內主要是「限制條款」,而「執行條款」不多,但隨着發展要求愈來愈多,例如要建造接駁用行人天橋、公共交通總站或填海等工程以配合地區規劃發展,這類「執行條款」就增加起來。近年加上環保意識,政府會要求在發展之前,進行生態研究及樹木調查保育報告等。

不過,要留意這類「執行條款」,用意是加快發展,否則若這類工程或研究由政府做的話,要根據政府的工程次序進行,通常要數年後才完成,土地才可發展,所以交由業主/發展商負責並不是拖慢土地發展,而是容許土地提前發展。發展商亦接受「執行條款」,而所需費用作為發展成本一部分。

至於地契愈來愈複雜的問題,在二戰前後的地契是十分簡單,只有三幾頁紙,新界的地契更加簡單,通常只引用憲報(GN364)的標準條款內某幾個條款,例如兩層高限制,在拍賣官地憲報內註明,跟着在土地註冊處登記,就是一份地契。

後來社會發展,需要地契內處理的事情愈來愈多及複雜,所以每幅土地都要獨立造一份地契。而很多事項如土力、渠務、去水、環保等要處理事項都加入在地契內,所以地契尤其在特別條款(Special conditions)部分內的編章上愈來愈多,頁數也由數頁增加到十頁八頁。而複雜的新地契可以有數十頁紙。

另一個令地契加長的原因是一些原本簡單的條款,因新法例或政府部門與時並進的要求,而更加詳盡,由數行文字增加到數十行文字,處理斜坡及環保的條款就是典型的例子。再有一個情況是私人的法律及地產專家,往往在地契內尋找到漏洞,令到原本政府以為有限制的地方,找到空間合法地避過了,例如增大樓面呎數。在這樣的情況下,政府必須阻塞這些漏洞,結果就是地契條款愈來愈詳細以免再出現漏洞。

有一個智庫最近提出要簡化地契,現時的地契是根據實際情況而做出來,筆者當年在地政總署制訂及核對地契草擬本時,不止文字要絕對正確,連標點符號也不能錯。整份文件亦經政府律師逐字逐句審核,是一份非常嚴謹的法律文件,並無多餘的文字,每一個條款亦是根據有關政府部門的要求,例如交通和環保等,才加入去,確保地塊的發展合乎社會及政府各方面要求。

這份地契註在土地註冊署後,在地契年期內,不可隨便更改,所以這份地契必須清楚、不含糊、無遺漏,以免日後引起訴訟或阻礙發展,否則對業主、政府,甚至社會都影響很大。在上述大前提下,要簡化地契必須慎重處理,況且制訂地契是與其他批地程序同步進行,基本上並不阻礙土地發展的時間。

蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理

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