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2022年1月25日 葉敬誠 專家評論

自製漸進式按揭

特首一句「會研究在資助房屋引入漸進式按揭」,引起市場討論。我們曾提及,在私人市場,除非賣方提供利息補貼,否則難以達成「先為樓價一半承造按揭,餘額之後再供」的效果。不過,按揭借款人其實有多個方式自製「漸進供款」的效果,而且大部分情況下,都可減少按揭的全期利息支出。

過去,其實有銀行提供「漸進式還款」的樓按安排,即以傳統息隨本減的方式還款之外,借貸雙方約定借款人的還款按年以一定方式(例如每年增加2%)上調。此種還款方式是假定借款人的收入可按年增長,在利率不變的情況下,增加的還款都用於償還本金,如果會令還款期縮減,變相減少了全期利息支出。

此種方式近年因種種原因不再流行,但借款人其實可以在罰息期後,按自己的財務情況,定期作出部分還款,例如尚欠銀行600萬元,進行部分還款10萬元之後,便只欠銀行590萬元。借款人在部分還款之後,可以選擇餘額按既有年期還款(每月還款會減少,年期不減),也可選擇餘額按既有還款額度償還(每月還款額不變,還款期縮減)。兩者都可達到「增加還款」的效果,而且可節省全期利息支出。但要留意,銀行對部分還款有一定的限制,例如還款有一定額度下限。

另一個較進取的方式是轉按,例如原本欠銀行600萬元,尚餘年期25年,透過轉按至另一銀行,維持貸款額為600萬元,如果利率一樣,借款人又選用較短的還款年期,便可達成每月還款增加,而全期利息支出減少的效果,而且轉按所得的現金回贈,在抵消轉按律師費後,可望仍有一定剩餘,可視為額外的好處。當然,此部署要多個條件配合、包括物業的估值、壓縮還款期後,借款人收入是否可通過壓測等。

最後,如果現有按揭本身有存款掛鈎戶口(Mortgage-Link),借款人也可將閒置資金存入戶口,賺取與按揭利率相同的較高利息,抵消部分按揭利息開支,此種安排雖然沒有「增加還款、減少利息」的要素,但由於存款可自由提取,在理財上反而是更有彈性的方案。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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