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2022年1月19日 王美鳳 專家評論

如何自製漸進式按揭抗加息

今年美國加息在即,本港拆息走勢亦將由超低水平回升,廣大供樓業主使用H按,意味供樓支出將會增加,現在正是時候為自己計劃抗加息方法。政府最近提出研究為資助性房屋買家提供漸進式按揭,以減輕供樓負擔,私樓業主又有沒有漸進式按揭方案?

政府提出的漸進式按揭做法是,買家可分兩階段承造按揭,首階段買家只需為一半樓價承造按揭及支付首期,餘下一半樓價可於成交後10年內,一次過或漸進式分階段承造按揭。這種首階段只需負責一半樓價的漸進方式難於私樓市場進行,但在市場上的按揭產品中,其實亦有一種漸進式還款計劃供借款人選擇。

做法是借款人可根據自己的工作及財務狀況,例如因應每年的加薪率,指定每年漸進遞增供樓金額的加幅,例如借款人指明每年遞增供樓金額2%,這種方式有助加快本金償還,變相有縮短還款期及減低累計利息支出作用,若處於加息周期更顯效用,假設每年持續性遞增供樓金額,以30年按揭年期為例,還款期可縮短7年,全期累計利息可減少20%。

不過,這種漸進式還款計劃現時在市場並不普及,僅少部分銀行提供,而且銀行只為P按用家提供此款計劃,現時H按大行其道,H按息仍大幅低於P按,故此實際上此按揭產品不獲注視。

市場上按揭與存款掛鈎的計劃愈見普及,借款人只要善用計劃,便可自製漸進式按揭抗加息。近年銀行提供的按揭計劃一般設有與存款掛鈎(mortgage-link)的優惠,一款是較普及的按揭存款掛鈎計劃,銀行會向按揭客戶提供一個高存息戶口,而本文會先講另一款屬於按揭存款相連的綜合戶口計劃,借款人可隨時將資金及日常儲蓄存放於綜合戶口,有關存款便等同還款直接扣減按揭本金,達到節省利息功效。

原理有點像上述漸進式還款計劃,借款人可因應自己的加薪情況、儲蓄狀況漸進增加存放金額,甚或將大額資金停泊在綜合戶口內,由於利息以按揭餘額扣減存款的淨額計算,故存放資金後便可享有扣減本金省息的作用。而此類計劃的彈性更大,借款人可因應財務狀況隨時提取或存款金額,按揭利息按每日貸款淨結餘計算。除了省息,借款人藉着持續性存款,促使按揭本金漸進式降低,亦同樣有縮短還款期作用。

這種以扣減本金計算淨額利息的計劃,慳息效果不錯,以現時平均按揭額500萬元及30年期為例,假設供款人一開始並維持存放資金20萬元於綜合戶口,然後每月再存入3000元儲蓄,全期累計可減少利息達26%約30萬元,按揭還款期亦由原先30年縮短6.3年,至23.7年,加快完成整個供款歷程。

為方便參考及計算,以上例子是按現時低按息及息率不變計算,假設未來息率回升,這類計劃的慳息效果將更顯著。故此,在息率回升周期,用家可多加善用計劃的特點及彈性,例如按自身可行情況增加存入綜合戶口金額,當有資金回籠,亦可增加在戶口停泊的資金,自製漸進式按揭持續性省息,以加強抗加息作用。

再以上述按揭額及年期為例,假設未來按息由現時約1.45%升至2.5%,供款人一開首存放於綜合戶口的資金增至30萬元,然後每月存入儲蓄增加至5000元,全期累計利息減幅達到39%約82萬元,按揭還款期由原先30年縮短9.6年,至20.4年,省息、抗加息及縮短還款期的效果更為顯著。

有一點要留意,此類計劃設有存款金額上限,一般定於未償還按揭額的一半;而市場上較少銀行可提供此類具有扣減本金作用的按揭存款綜合戶口計劃,當中僅個別銀行可為此類計劃批出市場大熱的H按優惠,用家可根據銀行批出息率及其他優惠條款作比較,並以自身財政運用狀況及儲蓄習慣作衡量。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理

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