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2021年10月19日 葉敬誠 專家評論

樓價泡沫將爆?

近日有機構指本地樓價泡沫化,理據是一個入息處於中位數的家庭,以20年總收入,也只可購買一個新界大西北約650方呎的單位。不少人看到「泡沫」就會聯想到泡沫爆破,但由現時的情況看來,本地樓市似乎並不具備爆破條件。

有關機構以家庭收入中位數作為標準,以每月住戶入息中位數2.62萬元計算,20年的總收入為628.8萬元,大約可購入屯門樓齡30年多、面積約680方呎的單位。

先不說新界西北位處未來北區都會區,根據政府的構思,前景無可限量,應該一點都不輸於現有的南都會區,即港島中西區一帶。單單討論面積,有關調查可能也過於急進,根據2016年人口統計,香港人均居住面積161方呎,新近家庭住戶平均人數2.7人。以3人計算,上車客如購入一個483方呎的單位,已屬「達標」,以近700方呎為目標,在香港情況似乎較為放眼太高。

其次是以家庭收入中位數作為標準,眾所周知,由於近10多年私樓供應不足,加上引進壓力測試的要求,實際上入市的買家收入遠高於中位數。以上文的目標樓價628.8萬元為例,就算只申請六成按揭,還款期30年,在現行利率下,借款人收入要達35703元,才可通過壓測,比家庭入息中位數高36%。按揭成數如要高一點、借款期縮短一些,收入要求只會更高。

要強調的是,筆者並不認為現時的樓價「高得合理」,中等收入家庭難以置業,又不符公屋申請條件是客觀事實,情況急需改善。但討論高樓價時,似乎要分開「泡沫」與「供應不足」。如果市場一面倒看好某類資產,資金(尤其是以借來的資金)投入,價格不斷上升,欠缺實質因素支撐,那是泡沫。但供應不足(外加市場資金氾濫,利息成本下跌)的價格上升,很難說是泡沫。尤其是壓力測試的要求,令成功借取銀行樓按的借款人的供款負擔處於偏低水平,此種情況,其實很難視之為泡沫。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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