市場統計，5月一手住宅成交量約2135宗，而同月約有35宗新盤撻訂，當中更有20宗是未簽署正式買賣合約的「即買即撻」。究竟為何市場會屢屢出現此類撻訂個案？
一般新盤的銷售，買家選定單位後，會即日簽署臨時買賣合約，支付5%的樓價作臨時訂金，並需在5天內再簽署正式買賣合約；視乎價單、付款方法及買賣合約內容，在指定日期支付樓價餘額。
如果買家未有在指定日期簽署正式合約，臨時買賣合約即告終止，已支付的臨時訂金亦會被賣方沒收。而在簽署正式買賣合約後，買家未能完成交易，發展商除了沒收訂金外，甚至可能要買家賠償單位重售後的差價與損失。上述兩種情況都統稱為撻訂。
新盤撻訂，一般會集中在兩個時段：一個撻訂高峰是物業落成，選用建築期付款的買家因種種原因未能完成交易；另一個集中大量撻訂的時間是項目剛開售，部分買家沒有簽署正約，5天之內損失相當於成交價5%的訂金。
物業落成，選用建築期成交的買家未能完成交易有眾多可能：一、樓價下跌，物業估值較當初購入價大幅下跌，買家未能取得足夠的按揭貸款；二、在樓花階段，買方的財務狀況有變，未能完成交易；三、物業估值、買家收入都沒有大變化，但買家未能成功申請按揭。
簽署臨約後未有簽正約，即時損失5%樓價的，絕大部分都是買家發現個人情況難以申請按揭，如果再簽正約，未來損失可能更大，惟有撻訂離場。
以上情況中，建築期買家因大市調整或個人收入下跌而未能完成交易，還算值得同情。但看看上月的撻訂數字，近六成撻訂個案是未簽正約即取消交易，明顯與大市因素無關，買家亦不太可能在數天內出現翻天覆地的財務變化。據我們了解，此類撻訂個案中，大部分都是買家受市場氣氛影響而入票，順利選定單位、簽署臨約後，才發現自己條件不足以取得所需按揭，惟有撻訂。
瀏覽各大樓市討論區，不時也會有新盤買家在「已簽臨約」後，才查問按揭資訊、通過壓力測試要求等的帖文。反映部分準買家甚至會在未完全了解自己的借貸能力前，便急急入市。
其實，以現時資訊的流通，準買家要初步了解銀行、按揭保險公司的基本審批要求並不困難。有意購入一手新盤的買家，為了避免撻訂離場，更應一早向相關機構查詢批會要求，先了解自己的借貸能力，才好作出入市決定。
葉敬誠
宏亞按證助理副總裁
