根據運房局的數字，截至去年底，本港私人住宅「貨尾」單位約達1.23萬個，較2019年年底9900個，有約24%的增幅。局長陳帆日前於立法會財委會會議上，提到不排除在進一步掌握空置單位實況後，重提去年因經濟狀況不穩而擱置的一手住宅物業空置稅。筆者認為，措施原意雖好，但對增加整體住宅供應幫助有限。
對大部分的住宅單位而言，本地大多數發展商都選擇採取貨如輪轉的銷售方針，以減低市況變動風險和資金壓力，大部分單位早在樓花期已作推售，只有貴重的豪宅項目，由於數量稀少且價碼龐大，發展商傾向採用惜售並善價而沽的銷售策略，而買家態度亦較審慎，傾向於現樓階段進行交易，令豪宅貨尾比例上較一般單位為高。
本港現時的1.23萬個「已落成樓宇但仍未出售的私人住宅單位」中，撇除據運房局資料估計約有3400個屬發展商自用或用作服務式住宅等出租用途，餘下真正有待出售的貨尾單位其實只有數千個。考慮到因部分單位條件欠佳無人問津、處於執修或獲取轉讓文件需時等因素，上述數字應屬正常貨尾存量，並未見有計劃的囤貨情況。
理論上，空置稅可透過大大增加發展商持有空置單位的成本，有效地防止囤積居奇，從而協助理順物業市場的供應及價格；然而，稅項的社會效益卻需在囤貨情況普遍而嚴重的市場才得以顯著發揮。就本地情況而言，假使發展商在稅項實施後把目前所有貨尾單位全數出售，對本港整體住宅供應影響仍十分有限；加上部分貨尾屬豪宅供應，對紓解民困並無助益。
在目前市場需求趨向觀望，經濟前景仍未明朗的情形下，重提一手空置稅似乎略欠策略性，畢竟空置貨尾向來並非本地房屋問題的癥結所在。對此，筆者仍是老調重彈，認為除持續製造新增供應外，應適度「撤辣」，尤趁目前樓市升軌受經濟環境所限，可藉機測試市場反應，從而逐步恢復二手市場供應，才可較大程度上紓緩本港樓市失衡的困局。
張聖典
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)
