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2021年4月7日 張聖典 專家評論

簡化補價程序 加快活化進程

為期兩年的工廈補價標準金額先導計劃正式推出,計劃目的旨在為重建項目的補價金額提供確定性,以壓縮修契時涉及補價磋商的過程,亦方便一眾業權人對項目的成本效益進行計算,從而加快活化進展,筆者認為有關做法可取。另外,坊間有意見認為計劃可能讓修契申請人獲得補價上的優惠,對此筆者亦希望簡單分享一下。

過往業權人就更改物業用途向政府申請修改地契,需要雙方在地皮發展前後的價值差距,即所謂補價金額上達成共識。由於補價金額的釐定是基於個別發展項目的特點而定,而雙方往往對此抱持不同看法,加上業權人希望確保扣除收購業權和補地價成本後,項目仍能維持一定利潤水平,在各種考慮因素下,補價磋商的過程往往困難而效率偏低。

進行修契的業權人可根據標準水平得知補價金額,從而省卻補價的談判程序,同時可對用作收購業權的費用作出預算。另一方面,原業權持有人在出售業權時,也可根據目前市況及政府清楚訂出的標準補價金額,更準確地計算出收購人所能接受的最高售價。

故當市場渡過適應階段,並完全消化標準金額的有關訊息後,將自行作出相應調整,屆時標準金額水平將在工廈地皮的售價中得到充分反映。最終,標準金額的訂定長遠只會在縮短複雜而冗長的修契流程上發揮效用,並不涉及申請人在補價方面的任何優惠和損失。

最後,除了補價過程外,工廈重建還涉及到改劃、入則及環評等各樣審批程序,政府還須大力簡化和整頓其餘各項牽涉各部門的繁複流程,才能有效加快活化工廈乃至推動城市更新的進度。

張聖典
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)

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