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2021年3月30日 葉敬誠 專家評論

租金樓價背馳的樓市

差餉物業估價署周一公布2月的樓價指數,按月回升。由於3月市場有更多破頂成交,估計官方樓價指數升勢會持續。但在市場討論樓價回升之時,卻少人有注意,同期的租金指數卻持續下跌。究竟租金、樓價背馳的走勢,是否可長期持續?

官方樓價指數近年的高位是2019年5月,其後可能是社會運動的影響,樓價反覆下跌至2020年2月,但跌幅輕微,只有約6%,其後樓價略為反彈,至今年2月,樓價指數比去年2月低位上升約3%。困擾香港經濟逾年的新型肺炎疫情,對樓價未見有明顯影響。 

與此同時,租金指數的表現卻大異其趣。租金指數近年的高位是2019年8月,之後便輾轉下跌,2月指數更是連跌3個月,較19年高位,已回落12.7%。如果將時間軸再拉長一點,會發現官方樓價、租金指數在2008年之前大致上是齊上齊落;2009年之後,樓價反覆上升,而且升幅長期拋離租金;而近一年更是出現背馳,樓價回升而租金回落。

2009年後樓價升幅跑贏租金,一大原因是量化寬鬆,印銀紙的速度高於起樓的速度,資產價格便告上升。但租金受制於打工仔的收入,升幅較為平順。

反而經濟下行時,租值的反應較快,原因在於租客一旦收入下跌,往往便會遷往租金較低的單位。而業主收入下跌,大多卻會多觀望市場一段時間,較罕見立即決絕賣樓,而量寬之下的低息環境,亦令業主可低成本持貨。 

即使小部分業主看淡樓市放盤,在長年供應有限的情況下,亦不必賤賣物業,結果便是樓價在跌市時調整較慢,一旦經濟好轉,樓價又再重拾升軌。例如近日疫苗開始接種,成效未見,已聞說看好後市的準買家入市。相對而言,業主即使看好租賃需求上升,也難以提早加租。

在多種因素影響下,租金升幅長年跑輸,結果是租金回報率回落。在2009年之前,中小型住宅的租金回報率,穩定維持在5厘上下;而樓價升幅長期高於租金的結果,是近一年同類住宅回報率只有2厘多。

但要留意,利好樓價跑贏租金的因素,未必永遠存在。展望未來,如果量化寬鬆的環境持續,貨幣供應規模大,過去十多年樓價升幅高於租金的走勢也會較大機會維持。惟一旦貨幣供應轉為收緊,此種樓價脫離租值的情況便難以維持。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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