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2021年3月29日 余錦雄 專家評論

全球樓市近一年多的發展

近一年多,由於疫情持續,全球所有國家和城市經濟都陷於半停頓狀態,很多經濟活動都進入了冰封時期。隨着疫苗的出現,很多地方的疫情都開始有所控制,經濟方面亦有所改變,當中不少國家預期開始復甦,因此不同國家的政府亦有不同的新政策去面對。

或者檢討一下過去一年全球不同城市的樓價走勢,可以更深入知道現在全球的經濟窘境。

我們覺得香港的樓價很貴,但在過去一年香港樓市整體沒有什麼上升。如果我們北看內地,資料顯示,北京、上海、深圳和廣州這四個一線城市在房價方面的升幅非常明顯,其他個別二、三線城市例如銀川、唐山、西寧等,亦有可觀升幅。

雖然中國樓市整體在過去一年上升不少,但依據一間國際顧問公司的研究報告指出,中國的樓市上升只是全球排名中位,落後於很多西方國家,而升幅最高的兩個國家分別是土耳其和俄羅斯,升幅超過20%。

亞洲方面,南韓的樓價在去年亦上漲不少。對比2017年以來,大約上漲74%,幅度驚人。

除了南韓,新加坡的樓價也瘋狂上漲。資料顯示,新加坡在今年2月的時候,公共組屋有大量成交價在100萬坡元以上,這個可以說是單個月的新紀錄。

為什麼全球的樓市,都好像有一個向上的趨勢,筆者估計,這是對通脹預期的反映。疫情影響經濟,幾乎所有國家無一幸免。各國政府為了支持本國人民的基本生活,不管願意不願意,只能製造更大的貨幣供應,量化寬鬆無處不在。在這樣的情況下,樓市作為最有效對抗通脹的不動資產,自然會上升。

不過,貨幣的供應上升太多,因而引發的通脹,可能在一些經濟比較弱勢的國家,會一發不可收拾,甚至會引致經濟崩潰。所以現時疫情略為受控之後,一些國家已經嘗試加息,收緊流動性,以控制通脹。

近日,俄羅斯、巴西和土耳其這三個新興市場都宣布加息,而在這之後,挪威亦成為首個宣布加息的發達國家。這些舉動都為全球的經濟帶來一場衝擊。對筆者來說,作為全球經濟最重要的兩個國家,中國和美國卻還是保持利率不變。

由此可見,隨着疫情受控和疫苗的出現,雖然各國的經濟都開始復甦,而在未來,除非疫情再一次發展到不能受控的情況,否則全球經濟方面都不應該會再有太大的波動和影響。但就算是這樣,上面所提到的加息情況,亦必定會出現,不同的經濟體系及不同地方的樓市,能否抵抗這個打擊,有待觀察。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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