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2021年3月18日 王美鳳 專家評論

逾千萬元物業降至五成按揭影響換樓鏈

去年二手住宅成交量按年增加15%,當中在新按保推動下600萬至1000萬元物業的成交量按年增加約53%;然而,去年樓價1000萬元以上物業成交量則按年減少0.5%,與二手巿況背馳。究其原因,相信主要是樓價1000萬元上下分界線的巨大差異按揭成數所致。

根據現行樓按措施,1000萬元或以下物業可透過按揭保險申請高成數按揭,當中按揭成數高達八成,又或對於800萬元或以下單位可高達九成,但1000萬元以上物業的按揭成數即跌至五成,對比樓價1000萬元或以下基本首期,差距高達樓價三成。現行按揭配套可謂以1000萬元作為分界線,以樓價1000萬元和1050萬元作比較,兩者樓價相差僅50萬元,但兩者基本首期卻相差325萬元。

按照現時樓價水平,換樓家庭較常有意更換的3房單位不少已超逾1000萬元,但樓價1000萬元以上的可造按揭僅高達五成,窒礙用家的換樓計劃。即使發展商就一手新盤或提供高成數按揭,但新盤多屬樓花未可入住,發展商高成數按揭的低息期一般只限首兩至三年,亦並非適合長期使用。基於按揭成數限制,不少家庭未能將換樓計劃付諸行動,影響換樓鏈,亦不利樓市整體發展。筆者建議政府可考慮適度放寬按揭成數,建議2000萬元或以下的按揭成數提高至七成,2000萬元以上至3000萬元的按揭成數提高至六成,買家須為首套房或自用物業換樓人士,以促進整體換樓鏈回復正常運作。

港府在10多年間共推出了8次樓按措施,期間樓價仍然處於易升難跌的形勢,有國際調查機構報告指出,香港連續11年蟬聯全球最難負擔樓價,可見樓價走勢不會基於樓按措施的推出而直接受到管理,相信樓按措施的作用更在於管理信貸風險及避免樓市泡沫滾大等。事實上,樓市走勢往往受複合性因素影響,包括買家需求及樓宇供應量、買家對樓市前景及樓價的預期、市場資金流向及投資回報等,樓市在主流因素影響下,樓按措施往往只能帶來輔助性作用,卻並非扭轉局面的主因。

2015年2月第7輪措施改變了沿用多年的七成按揭比率,一般用家的按揭成數由高達七成降為五至六成,當時為防範樓市升溫而推出了名為逆周期措施,並指出已希望盡量減低對置業用家的影響。當年在非常時期推出的樓按措施本身應具有可調節的彈性,多項樓按措施已推出多年,當中影響有利亦有弊,推行措施時存在的因素或許已改變。近月樓市轉旺,市場上買樓收租的物業投資者有所增加,在現今世界貧富懸殊的社會,在樓按措施下有充裕資金人士仍有繼續增持磚頭的能力,但大眾用家卻在樓按措施下受影響而窒礙置業或換樓決定,形成貧者愈貧、富者愈富。

樓按措施宜盡量避免對真正用家構成影響,港府宜適時衡量樓按措施是否需彈性調節內容,以便更切合當前樓市形勢及市民需求。若能適度放寬按揭成數可回復有實際需求的用家獲得按揭配套,以免他們在措施下基於首期增加而變得難於換樓或上車。

2015年前用家儲蓄三成首期便可完成置業目標,但現時即使用家想以七成按揭置業,仍需透過按保計劃申請,當中亦須支付按揭保費;又或若樓價超出按保樓價上限(1000萬元以上),用家只能再儲蓄至五成首期方可置業或換樓。事實上,若按揭成數可放寬至七成,亦有三成首期作為緩衝,銀行信貸風險不至於明顯提高;再者,根據現行樓按措施,按揭申請人仍需有足夠還款能力才可獲批按揭。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理

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