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2021年3月16日 葉敬誠 專家評論

深層次矛盾難解

在本地選舉制度被大幅修改之後,被視為本港深層次矛盾的房屋土地問題,會不會有大刀闊斧的改革,也開始成為市場話題。但比較起來,房屋土地問題的解決,可能更為困難複雜。

說土地問題是本地深層次矛盾,應該沒有多少人會有異議,由中央政府、特區政府到本地不同光譜的政團,應該都會認同要解決房屋土地問題。所謂房屋土地問題,總括而言是土地供應不足,令樓價升幅長期高於市民收入,樓價難以負擔。在選舉方法修改之後,預料行政主導會進一步增強,政府要增加土地供應,阻力理應大減,那為什麼說問題更難解決?

很多人已談及一個明顯的原因:高地價政策在香港存在太久,既得利益者不單是少數富豪,也包括大量持有物業資產的家庭,甚至也包括政府本身。也許快速供應大量土地不難,但如果引發資產價格大幅調整,會否引發新一輪經濟問題,卻是誰也說不準的事。

傳統上,中共會區分敵我矛盾和人民內部矛盾。當某問題被視為敵我矛盾時,便沒有退讓的空間,只會全力予以打擊。但現時左看右看,房屋土地問題似乎也未被提升為敵我矛盾,問題看來仍在「人民內部矛盾」的程度(業主希望物業保值或升值,無樓一族希望樓價調整至可負擔水平)。

而現時房地產市場中的既得利益者,不少是在其他議題上政府仍需尋求其支持的對象,難以界定為打擊目標。如果矛盾定位沒有改變,便未必會有傷筋動骨的政策改變。但如果沒有大幅度的政策改變,又如何增加土地供應,紓緩樓價難以負擔的問題?

樓市牌局上由政府、發展商到一眾有樓、無樓的業主,都是玩家之一。面對政府已打開口牌,表明房屋土地問題有待解決。善解人意的開發商,也許多多少少要表態支持。推出大半年的土地共享先導計劃,在短期內出現申請的機會不低。在發展商識做的情況下,土地供應速度可望略為提高。至於政府及社會是否滿足於少數私人地皮轉為共享發展,便有待更長時間的觀察了。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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