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2021年3月15日 余錦雄 專家評論

「標準金額」徵收補地價先導計劃

香港從前由於以製造業作為主要經濟收入來源,因此擁有不少工業大廈。惟隨着時代的改變,在工業製造方面已經漸漸淡化,並且不少廠商亦轉為選擇到內地及其他東南亞地區設廠。

因此,現今香港所擁有的工業大廈對比以往,其作為主要工業用途的作用已經不大,社會上普遍意見建議把工業大廈改作商業用途,希望工業大廈可以用另一個方式再次發揮功能。

不過,依據現時法例及大多數土地契約來說,不少工業大廈的地契條款都寫明,不能用作非工業或商業用途等,如果不依從,就屬違反該土地批租條件。

如果工業大廈想改變用途,業主都需要向地政總署申請,並支付雙方同意的補地價金額。一般來說,這個補地價談判及審批過程,動輒需要一年多,以致數年以上。如果申請中途到正式批准期間,工業大廈的業主有一定違規情況,就需要在28日內糾正相關違規行為,但若果在超過28日後該情況還沒有作出任何糾正,業主就必須向政府支付一定的暫准費用。程序頗為複雜。

最近政府為了更有效及加速推動工業大廈用途的更新,推出簡化補地價政策。發展局宣布以「標準金額」徵收工廈重建的土地契約修訂補地價先導計劃,將於今日推出,為期兩年。計劃適用於1987年前落成的工廈,為工廈業主在恒常估價機制外提供另一選項。

該先導計劃簡單清晰,將全港分為五個大區,並就工廈修契所涉及的三項用途(即重建前的「工業/倉庫」用途,以及重建後的「商業/現代工業」和「住宅」用途)訂立標準金額。上述標準金額在先導計劃生效的兩年期內維持不變,增加先導計劃的確定性。

對於這個新政策,筆者是極力支持的,並且有若干意見。

一、「標準金額」在補地價程序中提供確定性,有助業主及投資者計算成本,有助推動補地價交易。

二、計劃簡單清晰,透明度高,補地價計算一步到位,並且兩年不會改變,對工業大廈的業主或投資者來說,增加確定性,並同時減低風險。

三、現時公布的補地價標準金額,雖然反映市場實況,但由於每一幢工業大廈的位置都不一樣,可能有個別工業大廈相對市場方法計算補地價金額會偏高。不過,如果業主認為有此情況,是可以選擇用舊制的。無論如何,多一個選擇是好的。

四、一般補地價的同時,會牽涉到地契的修改,修改地契前的可建面積、一些其他參數如樓底、實用率等,會影響到補地價的具體計算。如果政府可以在這些方面提供更多透明度會更理想。

五、現時的先導計劃只提供兩年時間,但很多工業大廈在補地價之前,如果需要修改地契,有可能需時一至兩年。最好政府能夠清晰指出,用多少時間能夠完成地契的修改,這樣就不會減低整個補地價先導計劃的效率。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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