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2021年3月9日 葉敬誠 專家評論

首次置業者年齡偏高原因

上星期立法會秘書處公布一份樓市研究簡報,其中提及首次置業平均年齡是44歲;似乎再一次印證,年輕人難以置業的問題。但要留意,簡單的平均數背後,其實有眾多成因。

首先要說明的是,我們絕對認同,現時年輕買家要入市,難度比10年或20年前的年輕人入市更為困難──樓價升幅遠高於人均入息升幅。例如一個常見的標準:大學畢業生的平均月薪,可買的太古城單位面積愈來愈小。但大家也要留意,除了樓價相對於人均入息上升,也有其他因素:

一、整體人口老化:回歸前的1996年,香港年齡中位數是34.2歲。2016年時是44.3歲。就算這些年樓價升幅未有偏離薪金升幅。在人口老化的大環境下,平均首置年齡都會慢慢上移。

二、首置的定義不明:字面理解,首次置業是第一次買樓。統計多少人首置,其中一個方法可能是各種調查中被訪者自我申報。但因為稅務、按揭的原因,市場上用首置,很多時候是指簽署臨時合約時未持有本地住宅物業的買家。簡單來說,曾經入市,之後賣了物業,又再入市的,很多時也被視為首置。對於那些其實是第二、三次置業的買家來說,只要在最近入市時未持有本地住宅,他自己也可能自視為「首置」。

三、稅務原因:統計首置的另一個方法是計算市場上的住宅成交中,有多少宗是按「第二標準稅率」支付從價印花稅。2013年前,從價印花稅只有一個稅率,當年政府推出「雙倍印花稅」,其後再將稅率上調至15%。只有未持有住宅的買家,會按第二標準稅率──最高為樓價4.25%付稅。近年統計上,九成以上的住宅成交,都是以第二標準稅率支付從價印花稅,亦即買家未持有本地住宅物業。

問題在於,市場上不少人會因應印花稅制而調整入市策略。包括夫婦入市,過去市場習慣多是聯名作業主(二人都是首置);但近年市場習慣多是單名作業主,以保留另一人未來再入市時少付印花稅。甚至多年以前聯名入市的親人,也會為了稅務理由,先內部轉讓,再自製首置身份以減少稅務支出。以上情況都會推高統計中的首置比率及平均年齡。

稅務統計上,九成以上的買家都以第二稅率支付印花稅,反映的未必是政策有效,壓抑了投資者入市需求。而是市場已經適應措施,更多人會自製首置身份入市;規模之大,甚至推高了統計中的首置平均年齡。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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