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2021年3月3日 蘇振顯 專家評論

標準地價減少估價時間及工作

政府最近宣布,在某些工業地區會採用標準地價作改地契時之用,這種標準地價的方式在土地行政角度看是正面的,好處是減省現行在修改地契時必須經過的估價程序,節省至少半年估價時間,以及政府及申請人在估價方面的行政費用。過往有不少個案因估價及上訴要拖數年才完結,亦有個案因最後地價談不成而放棄,這是一個三輸的局面。政府收不到地價及有關稅收,土地不能發展;社會少了極需要的物業供應及投資,整個社會的經濟都受到影響。

這個標準地價方案,在政府來說是減省估價方面的工作量,在業主來說是有清楚的地價指標,無論是自己補地價或出售土地都知道土地的價值。在過往測量師的其中一項工作,是業主要求在補地價方面作出預先評估,但這種預先評估準確度是不高,尤其是如果政府及業主在地契解讀方面有很大分歧的情況下,差別可以很大。以筆者數年前處理過一宗九龍塘改地契土地個案,因受到一宗法庭案例影響,政府批出的補地價數目比原先估計多了很多。

不過,若業主不同意政府對地契及案例的解讀,這情況只有同政府打官司,費時數年及勝算不能估計。在上述九龍塘土地個案筆者給業主的意見是,如果他在這項目上計到數,不用虧本,就只有接受政府的估價,與政府打官司除非是勝算甚高,否則政府是有無限資源可投入,一般公司及業主是不容易應付的。

這標準地價也不是沒有短板的,香港的土地制度一個特色是每幅土地都有一份地契,大都是在不同時間批出,所以就算是相連土地,在地契規範限制方面會因不同的位置及政府不同時期的土地政策,在地契上並不完全一樣。還有是有些類似的地契條款,在不同時段有不同的版本,在解讀要求上是有所不同。所以在設定標準地價上,這些細節要充分反映在地價上。此外,土地的位置亦大大影響它的價值,在同一條街上可能大部分地段都是受對面建築物阻擋視野,但可能有一幅土地因對面是公園,可以望到園景外,還可以看到美麗的海港景,這些土地價值的分歧要合理反映在標準地價上,才是公平合理。

上述所講是指舊地契反映在土地原有價值的情況,但亦適用在新地價評估上,有時在修改地契後在新地契上,政府可能要加上一些基建要求,例如行人天橋公共交通設施等,都要在地價上合理反映出來。 在運作上標準地價亦要定時檢討,跟貼地價的上落走勢,才有公信力。 所以這方面的工作量也是不少的。參考現時土地賠償的特惠金額制度,應該至少要半年檢討一次。此外政府亦應該清楚公布估價的準則及方法,讓業主及測量師可以充分了解政府的估價數字是否合理。

總括來說,標準地價是一個好的發展方向,這制度可減少估價的時間及工作,但不排除因地契及其他問題,令到個別業主覺得標準地價對他不公平,而要求個別估價,政府應在特別的情況下,接受這個要求。

謹恭賀各位讀者新年進步、身體健康、萬事如意!

蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理

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