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2021年3月2日 葉敬誠 專家評論

「樓價最難負擔」的成因

某國際機構統計,去年本地樓價中位數為家庭收入20.7倍,遠高於其他國家。值得思考的是,如果統計上香港樓價偏離可負擔水平多年,但一直未見調整,是否統計方式本身遺漏什麼?

Demographia的統計比較標準十分簡單,把一地的樓價中位數除以家庭年入息中位數,便得出住屋負擔比率。機構的報告顯示,香港去年的比率是20.7倍,次名的加拿大溫哥華是13倍。

報告本身設有一個標準,認為樓價中位數低於家庭年收入中位數3倍是可負擔,高於5.1倍是極難負擔。而由報告納入香港(2010年)計起,香港一直處於樓價極難負擔的榜首。問題在於,如果同一方法顯示一地樓價處於嚴重偏高水平逾10年,而當地樓價都未見調整,究竟是市場出錯?抑或評估的方法有問題?

我們雖然認同香港樓價難負擔此一結論,但卻認為香港的獨特因素放大了樓價難負擔的數據。這些因素包括:

一、香港約有30%家庭居於公屋,15%的家庭居於各類資助出售單位。大致上,45%較低收入家庭的房屋需要由公營房屋保障。在統計中,這些低收入家庭會拉低入息中位數,放大了私樓樓價難負擔的結果。

二、統計是簡單計算稅前入息,但香港是低稅城市,市民稅後收入大概是名義收入的八成多至九成。惟統計榜上不少是高稅國家,國民稅後收入可低至名義收入六成。低稅環境令香港打工仔可負擔倍率較高的樓價。

另外,相關報告只比較樓價及收入,完全沒有考慮按揭利率的影響。整體上,世界主要經濟體近10多年都是低息環境,但香港的按息分外低人一層。美加近期的樓按息率都貼近3厘。而香港新批按息是1.5厘。低息環境令同一借款額度、同樣的還款年期之下供款減少,也令香港人可以負擔樓價的能力略為提高。

最後一個因素,在北美不少地方,國民較接受較長的通勤時間,甚至跨市工作,負擔不了紐約樓價的人,大可在新澤西居住。但基於交通、制度差異(也許兩者的影響都愈來愈少)的原因,香港工作、內地居住的生活模式仍未流行。何況比鄰香港的深圳,樓價也不見得便宜。在「疏散往鄰近平價地方居住」都難成選項的環境下,就算樓價偏高,部分人也只好咬緊牙關去接受。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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