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2021年2月17日 王美鳳 專家評論

物業套現VS私人貸款

現時按息處於超低水平,加上有個別銀行對轉按業務轉趨積極,令個別轉按息率低至H+1.3%至H+1.4%,實際息率由去年曾達2.5厘降為低至1.4厘至1.6厘,造就磚頭套取流動資金的成本相當低廉,以物業套取100萬元資金的每月利息僅約1250元,吸引業主透過持有物業以低息成本套取資金尋求高回報,又或作資金運用。

在息率下跌兼貸款業務競爭下,私人貸款的利息亦逐步趨跌,部分實際年利率低至2厘至5厘,個別合條件的貸款更低至2厘以下;那麼私人貸款與物業套現應如何選擇?私人貸款的彈性較大,毋須抵押物業,由申請至提取資金的速度較快,適合在短時間內需要資金運用的人士。私人貸款的收費準則參差,或涉及手續費,故此借款人宜用實際年利率作為參考基準,私人貸款還款期一般由3個月至60個月不等,視乎借款人的需要而選擇。

至於物業套現,利息支出一般可低於私人貸款,資金成本上是較低的。由於物業價值動輒幾百萬元或以上,若有足夠水位,透過物業可套取的貸款額較高,例如一個估值800萬元的單位,以六成按揭額480萬元計,扣除剩餘按揭餘額150萬元後,業主仍可透過加按套現金額達330萬元。物業套現的還款期可長達10年至30年不等,拉長還款期可減輕每月還款負擔,但要留意轉按或加按一般設有為期兩年罰息期。由於轉按套現屬於有抵押按揭貸款,當中涉及重新辦理按揭契約及律師樓手續,故此套取資金的所需時間較私貸長,一般仍需一個多月時間,故此物業套現一般不適合用作緊急或短期資金周轉。

在現行按揭措施下,若然借款人已有其他按揭在身又或已屬於按揭擔保人,當再申請另一物業的轉按或物業套現,該貸款便成為第二套房按揭,按揭成數會受影響而需降低一成;如是者,物業套現可得出的水位便減少了,業主應先作計算。例如借款人想替一個市值1000萬元物業申請轉按並套現,現時按揭餘額為400萬元,但由於借款人已屬於其親屬物業之按揭擔保人,有關轉按便屬於第二套房按揭,按揭成數需由5成降至4成,可造貸款額將由500萬元降至400萬元,減除按揭餘額後,等於已沒有套現水位;再者,對於第二套房按揭,在現行樓按措施下的供款佔入息比率及壓力測試要求亦會提高,有關上限需降低一成,變相借款人需有更充裕還款能力方可獲銀行批出貸款。

申請物業套現亦洐生出類近考慮,借款人申請了物業套現騰出資金作私人用途,其後他決定再購買物業,新購物業便屬於第二套房按揭,按揭成數同樣需降一成。

由於私人貸款不屬於按揭類別,故基本上不受限於上述情況,在這方面有較大彈性。不過,借取私人貸款不等於對按揭申請沒有影響,私人貸款亦屬於債務,若再申請按揭貸款,有關私人貸款的還款額亦須計入每月供款佔入息比率(DSR)一併計算。由於私人貸款以短期使用為主,還款期較短,若涉及之貸款額較高,每月還款額便較大,在往後申請按揭時,有私貸在身便較易令DSR爆煲,因而未能獲銀行批出按揭。例如借款人準備申請500萬元按揭貸款,25年還款期計,以H按封頂息率計算的每月供款約22430元,但他已有40萬元私人貸款在身,分24個月清還,每月還款額已約達1.73萬元,銀行計算的每月債務供款由2萬多元增至約近4萬元,通過DSR的難度便大大提高。

不過,由於私人貸款不屬於按揭類別,在計算壓力測試方面,私貸供款是毋須加上3厘假定息率。很多時,銀行會建議按揭申請人先清還其私人貸款,以作為較簡單的拆解方法,但當然,這便要視乎申請人是否有足夠資金作出此安排。

另需留意,基於按揭成數限制,按揭銀行一般不接受買樓首期來自物業套現或私人貸款。物業套現與私人貸款各有利弊,借款人宜先衡量自身狀況而選擇。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理

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